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浅议国有企业改制中土地处置方式 ［摘要］土地与国有企业有着十分密切的关联，进 行国有企业制度改革不可能不涉及土地问题，在国有企业改 革中要明确国家和企业的权利和责任，就必须理顺和明确国 家与企业在土地问题上的产权关系。企业土地资产处置管理 是企业改制过程中的重要环节，其工作中心是围绕企业改 制，研究制定企业盘活土地资产政策，使不同土地资产处置 方式之间达到政策界线、权责内涵、法律关系和利益的均衡。 ［关键字］国有企业改制土地处置 ［中图分类号］F293. 2 ［文献码］B ［文章编号］ 1000-405X (2013) -3-1-2 1企业改制的概念及特点 长期以来，国有企业使用土地主要是国家以行政 划拨方式予以配置，企业无偿、无限期使用，国家作为土地 资产的所有者的权益难以实现；就财产性质而言，由于划拨 土地使用权不属于企业自己的财产或国家授权其经营管理 的财产，企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资 产，国家和企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确, 形成事实上的土地产权关系不清，这与建立现代企业制度的 基本要求极不适应。因此，在国有企业改制中必须结合国有 企业的不同形式，采取不同方法处置土地资产，对土地产权 进行重新界定和调整。通过建立科学、新型的土地产权关系, 确保改制企业改制成为现代化企业。 改制企业的特点如下： ①土地权属性质复杂：有出让土地、划拨土地和国有租 赁土地，在大型国有企业集团公司中，还存在着空转土地。 ②用途多样性：既有工业用地，还有商业用地、办公用地、 综合用地、市政设施用地、住宅用地等。③分布面广：跨区 域、跨城市、跨省份。④占企业资产总量比重较大。 土地资产处置的原则 2. 1合法性原则 这是土地资产处置的基础。合法性原则是指当前状况下 土地资产的处置应尽可能与现行法律、法规和规章相衔接。 规范土地资产处置操作程序，还要与国有企业改革的总体部 署与要求相一致。 2.2有利于企业改制和发展的原则 土地资产如何处置，不仅仅关系到土地使用制度改革的 深入，也涉及到搞活企业，促进企业改制的顺利进行。在处 置中通过对土地确权、土地登记、土地价格评估等工作的开 展，结合企业实际和未来发展情况，协助企业调解解决改制 中土地问题，进而为真正促进企业发展当好土地方面的参 谋。 2. 3遵循国有土地有偿有限期使用原则，促使土地的优 化配置 改土地无偿无限期使用为有偿有限期使用是土地使用 制度改革的根本目标。存量土地有偿有限期使用关键是以科 学、公正、合理的方法量化土地资产的真实价值，并将量化 了的土地资产以公平、可行、合理的方式注入企业资产，确 保土地使用权产权关系明晰。 4兼顾各方面的利益 在转化国有企业经营机制，建立现代企业制度中，严禁 将国有资产低价折股、低价出售，甚至无偿分给个人。土地 资产处置中必须维护国家利益，防止国有土地资产流失。但 同时还必须站在公正立场，兼顾地方和企业利益。积极妥善 处理好三方利益的分配。 土地资产处置方式 1 土地出让 现有使用划拨土地使用权的企业通过补办出让手续，补 交出让金取得出让土地使用权。土地在出让期限内成为企业 法人财产，企业可以自主经营土地，有权依法进行转让、出 租和抵押等。 3.2 土地租赁 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土 地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行 为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规 定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁 合同和转让土地租赁合同应当办理登记和变更登记手续。租 赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实 现时，土地租赁合同同时转让。 3.3 土地作价出资（入股） 根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国 民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业， 改造或改组为有限责任公司、股份有限公司及组建企业集团 的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地行政主 管部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股） 方式处置。 3. 4授权经营方式 国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后 授权给经国务院批准设定的国家控股公司、作为国家授权投 资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用 权授权经营，由国家土地行政主管部门审批，并发给国有土 地使用权经营管理授权书。 国有土地使用权需要作价授权给省直属企业经营的，经 国家土地行政主管部门批准，由省级人民政府土地行政主管 部门根据有关规定办理。 土地处置方式的选择 从建立现代企业制度的要求出发，国有企业可在改制过 程中结合企业实际情况选择合适的处置方式。但是国家为了 合理有效的利用土地资源，保障土地所有权收益防止国有资 产流失，便在法律中对处置方式的选择作了限制性规定。企 业的自主选