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我国发展住宅合作社意义探究 针对解决现阶段我国居民的住房问题，发展住宅合作社是 一项有效措施。本文通过对住宅合作社优势的分析和国内外 住宅合作社成功案例的例举，表明在我国发展住宅合作社是 可行性的，进而分别阐述了发展住宅合作社对我国社会、房 地产市场、居民、政府及法律体制建设五个方面的意义。 住宅合作社中低收入者房地产住房问题 一、 前言 房屋是人民群众遮风避雨、安居乐业的重要场所，是人 民生活最基本的物质基础。可近年来，房地产市场不断膨胀, 房价高涨，导致人民群众买房难、一房难求的状况日益严重, 政府采取了一系列措施抑制房价，虽取得了一些成效，但未 能从根本上解决人民的住房问题，很多人仍处于房屋大战的 水深火热之中。为房地产市场的健康发展、社会的和谐，解 决人民住房问题显得尤为必要，综合国内方面，借鉴国外解 决住房保障问题的成功经验，发展住宅合作社是一种不错的 选择。 二、 住宅合作社 住宅合作社是一种新型的建房组织，是一种居民为解决 住房问题自行组织、自愿参加、自筹资金、自行建设和管理 的非营利性组织，其自愿性、合作性、民主性和非营利性的 特质，能帮助人们更好地解决住房问题，实现居者有其屋。 具体来讲，住宅合作社具有以下优点： （一） 成本低，价格低 住宅合作社的社员共同出资建房，建成的住宅，按照事 先协议好的分配原则直接进行分配，因而无需做样板房、建 售楼处、雇销售人员和进行广告宣传等，这样就减少了很多 的市场中间环节，不存在销售广告费用的支出以及其他的一 些灰色”开销。 房地产开发商的建房资金很大一部分都是通过向金融 机构贷款等途径取得的，自08年以来，中国人民银行不断 上调金融机构的人民币存贷款基准利率，开发商的财务费用 也随之增加，巨大的财务费用最终还是落到购房者身上。而 住宅合作社的资金主要是向社员募集，较少向金融机构借 贷，即便向金融机构借贷，也可享受利率优惠政策。 （二） 无盈利，充分满足住房者的需求 房地产开发商建房的出发点是追求利润，因而其开发的 住房，无论是在结构还是面积等方面，都是被盈利所左右， 特别是在房地产市场为卖方市场时。住宅合作社的集资建 房，是社员自己为自己建房，民主决策、管理，每个社员都 有监督权和建议权，所以在房屋的户型设计、价格等方面会 更符合自身的需求和承受能力，建筑材料也会选择符合标准 的，不会出现危及住房者人身安全的豆腐渣工程，住得更放 心、舒心。 （三）政策优惠 国家通过颁布各项政策、立法来鼓励和支持住宅合作社 的发展，肯定其在解决居民住房问题中的作用，比如《城镇 住宅合作社管理暂行办法》中规定：“合作建房可不受固定 资产投资规模的限制，土地管理部门要及时划拨建设用地？ 国家对用于社员居住的合作住宅，在税收政策上给予减免优 惠，地方人民政府也相应减免市政建设配套费等有关费 用？”《经济适用住房管理办法》规定：“单位集资合作建 房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供 应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执 行。” 根据现有的政策，住宅合作社享有优厚的待遇，合作住 宅的用地实行国家划拨；合作建造的住宅免交营业税、城建 稅和教育费附加等；社员第一次集资建房免交契税和交易手 续费，入住后自住期间也不用交房产税和土地使用税。 三、住宅合作社可行性分析 住宅合作社具有以上众多优势，不仅得到了广大中低收 入者的青睐，而且也得到了国家的认可，国内外也有很多发 展住宅合作社的成功案例，尤其是在国外很多发达国家，住 宅合作社已发展得相当成熟，成为他们解决国民住房保障问 题的重要途径之一。由此可见，住宅合作社的组织和运作方 式是有效率的、优化的，在我国发展住宅合作社以解决中低 收入者住房问题是切实可行的。 （一） 国外成功案例 英国首创合作建房，随后德国、法国、瑞典、西班牙等 国家也相继发展各种类型的住宅合作社。从1844年英国一 个名为罗虚代尔的住房合作社成立，到现在为止全世界已有 80多个国家建立了 10万多个合作建房组织。 据有关资料显示，在德国，合作建造的住宅占全国新建 住宅总数的30. 9%； 2006年，世界人均住房拥有量最高的国 家之一的瑞典差不多2. 1个人就拥有一套住房；西班牙的私 人住房拥有率高达90%。 爱沙尼亚的合作建房还得到了国际合作组织的帮助，爱 沙尼亚仅有150万人口，但合作建房的人口相当高，现在至 少有45%的人口都是居住在合作建造的房屋里。 除以上国家之外，还有很多国家都在积极发展住宅合作 社，以解决居民的住房问题，比如美国、法国、新加坡、丹 麦等，尽管类型不一、模式不同，但住宅合作社都成为他们 解决住房问题的重要措施，并且都取得了不错的成绩。 （二） 国内发展情况 1986年7月，我国第一家住宅合作社——“上海新欣住 宅合作社”成立；