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我国个人住房贷款违约风险探究 摘要：房地产市场是我国市场经济最活跃的一个领域。 近些年来，随着商品房价格的持续走高，个人住房抵押贷款 （简称房贷）逐渐成为中低收入家庭购房的主要手段。然而, 由于我国的个人住房抵押贷款的模式与其他发达国家存在 差异，贷款运作机制的成熟性和市场化程度都远远不及部分 发达国家，种种因素导致贷款面临着各种各样的风险，其中, 个人住房贷款的合同违约风险是贷款人面临的一个主要风 险，本文从我国房贷市场的违约现象入手，分析导致违约的 成因，并提出一些有益的建议。 关键词：住房贷款；违约；风险 个人住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个 人或者家庭为贷款对象，以所购买的住房为抵押品、按照固 定或者浮动的利息率计算、在较长的时间内分期还本付息的 贷款。当前我国国内的个人住房抵押贷款主要有三类：第一、 政策性个人住房贷款，也称公积金贷款，是指正常缴存住房 公积金的职工以贷款人或第三人所购住房或其他具有所有 权的财产作为抵押或质押而申请的一种政策性货款；第二、 商业性住房贷款，是指向商业银行申请的住房贷款，银行以 借款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵 押或质押向购房者个人发放的贷款；第三，政策性住房贷款 和商业性住房贷款的组合，也即有两个资金来源，向购买同 一住房的个人发放的贷款。本文所述的住房贷款即以第二种 商业性住房贷款为论述对象。 一、个人住房贷款违约风险概述 个人住房贷款的违约是指借款人在合同执行期间终止 还款并已持续一段时间。从贷款人一方来看，通常将逾期三 个月未能偿付贷款本息的现象当作违约，也就是老百姓所说 的断供”，这也是商业银行个人住房贷款面临的主要风 险。根据商业银行通行的规则，在购房者与银行签订个人住 房按揭合同后，如果连续三个月或者一年内累计有六个月没 有按时还款，银行才会视其为“断供”。各个银行都有其具 体的操作方法，如建设银行规定：“借款人在还款期内累计 拖欠六个月未足额偿还贷款本息和相关费用的，即视为对贷 款人全部借款的违约，贷款人可通过相应方式实现全部债 权。”工商银行规定：“借款人连续三个付款期或在本合同 期内累计六个付款期内未按时偿还贷款本息的，银行有权宣 布借款合同提前到期，并有权要求保证人履行保证义务或对 借款人所购房产进行回购。”中国银行规定：‘经催告，借 款人在限期内仍未纠正其违约行为，或借款人的违约行为已 使贷款人不能实现其合同目的的，贷款人可书面通知违约方 解除合同。”结合我国国情并综合国内外学者的观点，笔者 认为个人住房抵押贷款违约风险是指借款人在借款期间内 未能正常支付金融机构贷款本息，且发生了至少逾期三期的 贷款为违约贷款。 根据合同主体的不同，个人住房贷款违约风险又分为开 发商违约产生的风险、购房者违约产生的风险以及银行违约 产生的风险。（一）开发商违约产生的风险。是指开发商与 购房者签订的房屋买卖合同后，在合同履行的过程中，如果 出现开发商一方违约就会影响到按揭贷款合同的履行。比如 开发商延期交楼或者所交商品房质量不合格，或者是开发商 未取得合法的土地使用权证而违法预售房屋。如果开发商违 约行为致使贷款合同的目的不能实现，贷款合同中当事人有 权解除贷款合同。（二）购房者违约产生的风险。在购房者 不履行还款义务时银行面临着巨大的贷款坏帐风险。如前所 述，此处不再赘述。（三）银行违约产生的风险。比如银行 未按约提供按揭贷款或者不按合同约定的利率计息或者无 正当理由提前收款等。 二、我国个人住房贷款违约风险的表现 中国住房抵押贷款业务迅速发展于中国经济快速发展 的时期，这一时期中国经济发生了巨大变化，如城市化进程 加快、住房分配体制改革、投资融资体系不完善等等。正是 由于这种特殊的经济背景，相对于西方成熟的房地产市场而 言，我国的个人住房贷款市场也呈现出自己的特点：比如各 大金融机构逐渐放松了贷款条件；住房贷款税率单一；金融 机构不重视借款人的信用评级等等，这些都成为住房贷款违 约风险的隐患。具体表现在： （一）购房者违约带来的风险 个人住房贷款的对象多是居民个人，同时个人住房贷款 又属于中长期信贷，其还款期限最长期限多达10至30年左 右，在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定性，信 用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可 能转变为银行的贷款风险。由于我国尚未建立起一套完整的 个人征信体系，也没有对居民个人的信用状况进行调查评估 的专门机构，银行很难对普通购房者的信用情况做出准确判 断。比如购房者利用虚假信用资料骗取贷款。由于中国的国 情，相关部门很难评估购房者的真实收入水平，某些不法购 房者在向银行申请个人住房贷款时往往利用欺诈手段，通过 伪造的个人收入证明资料骗取银行的贷款。而无论此类购房 者所借的贷款是用于真实购房还是