长租公寓系列-从EQR透视美国公寓运营模式.pdf

专题研究|房地产 2017 年07 月31 日 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 长租公寓系列深度报告之二—— 从 EQR 透视美国长租公寓运营模式 Table_Aut horHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021 lejiadong@ Table_Summary 核心观点：  EQR 公司简介：美国市场领先的公寓型 REITs EQR (Equity Residential)成立于1969 年，在1993 年正式上市，是美国第一家上市的公寓型REITs，市场份 额始终高居前列。2016 年，EQR 拥有物业数量302 个，公寓房间数共计7.75 万间，拥有数量为全美第三。  EQR 融资优势：REITs 助推高效融资 融资端，美国完善的REITs 上市流通制度为EQR 高效便捷的股权融资提供基础，实际上，这也是美国公寓企 业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外，EQR 还以债权融资作为补充，并且得益于较低的杠杆水平、稳 健的现金流以及REITs 税收豁免债务优惠政策，EQR 的债务资金成本处于低位。  EQR 投资策略：踏准市场节奏，精准投资 投资端，EQR 能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR 总共经历了3 阶段发展，第一阶段，1993 年 至2000 年前后，在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规 模扩张；第二阶段，2000 年至2005 年前后，美国公寓资产价格快速上涨，资产回报率呈现下降，这一阶段EQR 放慢了扩张节奏；第三阶段，2006 年至今，美国公寓市场呈现分化，EQR 逐步聚焦核心市场，加大核心市场布局 的同时，逐步直至完全剥离非核心市场物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场（低买高卖）。  EQR 运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳 运营端，首先，EQR 提供全流程、高品质的便利服务，有助于降低空置率、获得更高的租金溢价。而在运营 过程中，规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置（没有冗杂的后台人员）使得EQR 运营成本管控较强, 其中信息平台的建设是关键。租金稳定增长而运营成本相对平稳，使得 EQR 获得了较高的投资回报率，其 NOI 口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率，由此获得了长期、稳定资金的青睐。  借鉴意义：有质量的规模化扩张是前提，降低空置率、实现租金溢价是关键，提高运营管控效率则是保障 现阶段而言，EQR 在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴：布局核心城市实现有质量的规模化扩张是实 现市场领先的前提，通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键，而 IT 化能力以及较高的人 员管控效率则是收入增长最终转化为盈利增长的保障。  风险提示 政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，资产价格持续过快上涨。 Table_Report 相关研究： 房地产行业:按揭贷加速收紧，总体成交热度继