房地产行业专题报告：竣工何时转正基于施工投资和销售面积的估算.docxVIP

敬请参阅报告结尾处的免责声明 敬请参阅报告结尾处的免责声明 目 录 竣工何时转正？基于施工投资和销售面积的估算 3 行业受到多项因素扰动，部分指标精确度下降 3 房地产开发投资各分项比例明显变化，对竣工先导意义减弱 3 过程漫长叠加建设周期变化，新开工对竣工的指标意义下降 5 在施面积口径复杂且平均施工进度改变，难以直接推算竣工走势 6 施工投资定拐点 销售面积增速定高度 6 卖房就要交房，交房必须施工，是最直接的逻辑 7 施工投资定拐点，销售面积定高度 8 竣工面积增速预计在 2020 年 Q2 转正，最高增速约 26% 10 判断结论及理由 10 微观层面的辅助判断 10 投资建议 11 风险提示 11 插图目录 图 1: 预售变现售后的项目现金流分布 错误!未定义书签。 敬请参阅报告结尾处的免责声明 敬请参阅报告结尾处的免责声明 竣工何时转正？基于施工投资和销售面积的估算 从统计局数据看，2019 年 1-2 月房屋竣工面积增速继续下降，且降幅仍在扩大，至此竣工面积增速已持续 16 个月处于负区间。同时，2016 和 2017 两年较高的销售面积增速决定了竣工面积增速在某个时点必然转正。那么，如何预判竣工转正时间？追踪竣工的先导指标是什么？目前已经可以看到改善的先导指标有哪些？ 对此，我们的观点如下： 相对于其他指标，基于销售面积和施工投资判断竣工趋势，在逻辑上和数据上据较为顺畅。销售面积峰值可用于判断竣工峰值，施工投资拐点可用于判断竣工面 积拐点。 我们判断本年竣工面积增速转正将出现在 2020 年 Q2，最高点有望达到 26 ，本年竣工面积增速为-2.7 。 对于竣工面积增速的变动，建筑工程投资增速是后续最为重要的先导指标，目前 向上拐点已经出现，如果出现超预期的变化，对竣工的判断也需要做出调整。 站在上下游角度，我们认为本年地产方面的需求主要体现在钢材、水泥和工程机 械方面，家电、家装等的需求需要在 2020 年下半年才会开始体现；房地产方面， 建议关注竣工计划增速较高，业绩加速释放，且本年销售增速稳健的房企。 行业受到多项因素扰动，部分指标精确度下降 房地产开发投资各分项比例明显变化，对竣工先导意义减弱 受 2016 年以来各分项数据之间的比例关系明显变化的影响，基于房地产开发投资走势来估计竣工增速在逻辑上并不通顺。房地产投资的结构变化主要体现在，土地购置土地购置费在房地产投资中的比例自 2016 年下半年开始持续上升，由 17左右的多 年平均水平，快速上升至 2018 年 11 月 31的最高水平。几乎同时，施工投资占比由 67左右的平均水平快速下降至 56。 上述变化的原因可以似乎从地价上涨中得到一部分解释，但仅从地价上涨来解释，会遇到两个难点： 地价同比增速的中枢近年来有所下降，在建设过程没有显著变化的背景下，其占比不应迅速提升； 不能解释施工投资自身在时间序列上的同比增速下降。 由于分项结构的变化，相同的房地产开发投资对应的建设阶段并不相同，土地购置拉 动的房地产投资对应的建设进度更靠前（往往对应基础工程/地下室结构阶段），而施工投资对应的较为靠后（主体结构施工等），因此仅从房地产开发投资的变化推测竣 敬请参阅报告结尾处的免责声明 敬请参阅报告结尾处的免责声明 工面积增速的拐点，不管从逻辑上还是数据上都是比较牵强的。 建筑 安装 工具 土购 建筑 安装 工具 土购 其他（不含土购） 100 % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 200 200 4/0 2 200 4/0 8 200 5/0 2 200 5/0 8 200 6/0 2 200 6/0 8 200 7/0 2 200 7/0 8 200 8/0 2 200 8/0 8 200 9/0 2 200 9/0 8 201 0/0 2 201 0/0 8 201 1/0 2 201 1/0 8 201 2/0 2 201 2/0 8 201 3/0 2 201 3/0 8 201 4/0 2 201 4/0 8 201 5/0 2 201 5/0 8 201 6/0 2 201 6/0 8 201 7/0 2 201 7/0 8 201 8/0 2 201 8/0 8 全国平均地价：元/平方米同比增速（右全国平均地价：元/平方米 同比增速（右） 6000 5000 400 0 300 0 2000 1000 0 100 .0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 200 5/0 2200 200 5/0 2 200 5/0 8 2006/02 2006/08 2007/02 2007/08 2008/02 2008/08 200