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合肥市区房价变动影响因素分析 提要XX年以来，合肥市区房地产价格总体呈上涨态势。 本文结合合肥市区实际情况，对影响房地产变动的主要因 素进行分析，进而提出促进房地产市场健康发展的对策建 议。 关键词：房地产价格；规范市场；政府宏观调控 房价问题一直是社会关注的热点问题，随着社会的进 步和发展，首先要解决人们的基本需求，住是基本需求之 一，而住房问题的核心就是房价问题，随着经济的发展， 房地产已成为居民的消费和投资热点，同时亦是国民经济 的主要支柱产业。 一、合肥市房地产价格变动情况 近年来，由于我国城市化进程加快，我国大部分地区 房价呈上升趋势，合肥也不例外。xx?n年合肥平均房价 从3,元/平方米涨到4, 232元/平方米，同比增长％。根据 CRIC系统监测，从XX年开始，合肥环线商品房成交均价呈 现出不同程度的增长，如图1所示。（图1）就具体数据来 看，其成长趋势表现为以下几个特点： （一）各环线商品房成交均价均呈现出大幅上升态势， 离市中心越近的成交均价增长越快。一环内XX?XX年商品 房成交均价年均增长率为%，一二环为%，二环外为%。 （二）环线商品房成交均价的差距正在扩大，离市中 心距离越近，差距越大。X X年一环内与一二环商品房成交 均价相差67 7元，XX年两者相差898元；XX年一二环与二 环外商品房成交均价相差464元，X X年两者相差673元。 （三）离市中心越近的位置，相对价格越高，市中心 地段的价值在整个合肥城市环线布局中的优越性初见端倪， 但一二环、二环外的价格区间仍然比较集中，没有拉开显 著的级差。XX年一二环商品房成交均价是一环内均价的％， XX年是％; XX年二环外商品房成交均价是一环内均价的％， XX年是％。 、合肥房地产价格变动的影响因素 （一）合肥城市化进程加快带动房价上涨。XX年中部 六省省会中，合肥的均价在4, 000元/平方米左右，相对 来说发展还是比较平稳的。但近年自合肥大建设以来，因 为城市基础设施发生脱胎换骨的变化，城市化进程等加快 高架的建设、滨湖的发展、轻轨的修建、建设区的新面貌 等都证实着这个城市在飞速上升中。加上外来人口的不断 扩张也增加了房屋上的刚性需求以及城市居民自我提高中 的改善型需求。在这样的大环境下，房价必然受其影响。 按照合肥城市规划，到XX年城市人口达到300万，城市化 率达到62 %，目前距离这个目标还有很大的距离。如果能 够完成整个规划，合肥现在每年以20万人口增长以及一些 流动人口，会给房地产业带来需求量。 （二） 二手房交易减免税费政策的影响。XX年的金融 风暴使全国各产业都受到很大的挫折。进入XX年，日益趋 紧的信贷政策使合肥不少房产商都遭遇融资“难题”，在紧 缩货币政策下，银行几乎无一例外地收缩公司贷款，削减 了对房地产企业的开发贷款。XX春节前国家出台了二手房 交易减免税费的政策，由于与XX年相比货币政策较为宽 松，使二手房交易迅速的活跃起来，同时也带动了一手房 和新房的交易上升。XX年货币政策又转变得有所紧缩，通 货膨胀的形势也日益严重，随着用工等各个方面成本的增 加，房地产市场也必然面临尴尬的局面，XX年的房地产形 势不容乐观，以至于二手房市场不容乐观。 （三） 供需矛盾造成房价上涨。随着人们生活水平的 提高，人们对住房的需求大大提高，小居换大居，旧房换 新房，许多百姓积极的改善自己的住房条件和居住环境， 城市新增人口对住房的需求，城市改造拆迁，对一些发达 地区的沿海城市来说，房屋的购买者有一部分人是来自其 他城市，甚至国外。这些都壮大了新房购买者的队伍。使 得供求关系失衡，形成供需矛盾，使得房屋价格不断上涨。 （四） 开发商之间的竞争，购房者之间的竞争。在一 个收入不断拉大的社会里，理论上房价应该很低，房价应 迅速下降，但迄今为止房价并没有形成快速下降的局面， 而是形成不断上涨，其原因是房产开发商之间的相互竞争、 购房者之间的竞争，都会抬高房价，百姓或主动，当然更 多的是被动地接受房价过高的这个情况。 （五）购房者畸形的消费观念。一是居民的自住性的 需求；二是富人的投机需求。房价居高不下在一定程度上 与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房 者非理性消费，过分强调房屋投资、增值的附加功能，面 对奇高的房价，现实是全民参与囤房、炒房，因为囤房、 炒房在所有投资中收益是最大的。这样的消费观念只会促 进房价上涨。 三、促进房地产市场健康持续发展的对策建议 房价居高不下，高房价增加了百姓的顾虑，制约了百 姓的消费，作为支柱产业，住房问题解决的好坏直接影响 国民经济的持续发展和社会的安定团结。 增加中低价位住房的供应量，限制开发高档住 宅房。鼓励廉租房、经济适用房、普通商品房的供应量， 大力发展低价房，保证买不起房的老百姓也能安居，通