城市轨道交通建设对地价影响的评估模型及实证以北京市轨道交通为例.docVIP

城市轨道交通建设对地价影响的评估模型 及实证 以北京市轨道交通为例 摘要：城市轨道交通投资能够带来巨大的外部效益，测 算这种效益对于准确估量投资收益和制定轨道交通开发利 益还原政策都有重要意义，然而如何估算这种效益是一个一 直以来困扰城市投资专家的问题，而借用沿线土地价值增值 幅度来评价轨道交通的外部效益是解决这个问题的一个主 要的思路。本文分析了城市轨道交通与地价之间的相互作 用关系，借鉴国内外学者的相关研究成果，定量地分析了城 市轨道交通对于地价的影响情况，重点探讨了基于资产价值 法的轨道交通沿线开发利益计算方法，并根据北京市轻轨1 3号线（西直门 3号线（西直门 霍营段）的实际情况建立了北京市轨道 交通建设地价影响函数，并通过另一条城市轨道交通线 一八通线给出了实证检验过程。 关键词:轨道交通;地价;外部效益;投资效益外溢 、研宄背景 城市轨道交通，又称快速轨道交通，简称城市快轨，捷运 系统。狭义来讲是指一个城市或大都市区范围内以钢轮钢 轨系统或胶轮轨道系统为基础的公共交通体系，包括地下铁 路、轻轨、市郊铁路和有轨电车等。广义而言包括城市之 间的高速铁路如日本的新干线和我国广州深圳之间的准高 速列车。本文研究对象指狭义的轨道交通方式。 城市轨道交通具有运量大，速度快，准点，污染少，能耗 比较低等多方面的优点，从1863年英国伦敦第一条地铁开 通运行至今，全球已经有43个国家320多个城市修建了轨 道交通线路，其中80多个城市修建了地铁，很多大城市形成 了比较完善的轨道交通网络系统。 城市轨道交通方式已经成为目前大都市公共交通的主 要方式。城市轨道交通的发展动力主要源于促进社会经济 发展的基础设施公共投资，基于公共投资的外溢性理论，公 共投资对社会的贡献（外部性）是公共投资的一个主要收益 [1]。城市轨道交通主要有两个方面的社会贡献：1减轻道路 交通的压力，降低地面公共交通承担的客运周转量，并通过 诱发运量降低地面交通量;2对城市土地的增值作用，改变土 地用途、进而通过改变城区的区位结构来影响城市总体规 划和发展态势。 在轨道交通基础设施建设给社会提供运输供给、提高 周边地区的交通可达性进而使地价增值的同时，使用公共交 通的稳定通勤客流和地价间相互作用势必将改变土地利用 内容，进一步改变运输需求，产生运输需求与运输供给间新 的矛盾，从而构成了运输设施建设与地价间的循环关系。运 输设施与地价的循环关系如图1所示。 城市轨道交通设施建设的初期投入巨大，呈高度集聚状 态，其后的管理成本集聚度也很高，再加上投资效益的外溢， 除部分项目的成本可以在一个较长时期内回收外，相当一部 分项目的成本形成集聚沉淀，从而导致低回报或无直接回报。 城市轨道交通投资成本的集聚沉淀主要表现在轨道交通点 周边地区的土地上，外溢出的效益通过地价收益流向周边土 地或土地上物业的所有者手上，其流向主要有三块：（1）政府 部门；（2 ）该土地上己有物业的所有人；（3）将要在该土地上 建造物业的幵发商。这部分地价收益再通过物业市场上的 租赁价格和房地产商品市场上的出售价格最终实现。 由于我国的轨道交通投资建设并未采取香港和其它欧 洲国家一样的捆绑模式，将轨道交通建设与其周边土地一起 投资运作，使得在实际情况中，部分城市轨道交通投资效益（ 即轨道交通点周边的地价收益）并未由轨道交通的投资者 （政府或政府所属企事业单位）获得，这对充当投资者的政府 部门是非常不公平的［2］。一个城市需要建设的公共项目很 多，但城市政府的财力和物力往往有限，而轨道交通投资又 相当大、投资收益回收又非常慢，例如在北京市交通委员会 正在制定的《北京市城市快速轨道交通建设规划》中，2020 年规划线网将由19条线路组成，总长度公里，其投资将是十 分巨大的。因此如果不能很好解决城市轨道交通投资外溢 效益的分配问题，将影响到城市未来的建设。这就必须要求 能够准确地评估轨道交通投资的整体效益，这部分体现在土 地价值增值上的溢出投资效果更是在评估中重点考虑的部 分。 通过评价地价增幅来评价交通基础设施为社会带来的 外溢效益是一个主要的思路，而正确的估量交通对地价的影 响成了问题的关键。 在轨道交通之中，这种基础设施的外溢效益表现得更为 明显，站点周围房价往往呈环状大幅波动，评价这种波动趋 势更为重要和紧迫。在我国对于城市轨道交通开发对地价 影响的定量计算工作目前还比较少，在我国城市交通规划中 都仅仅定性地提到这种影响，然而在欧美日等发达国家和地 区则已经做了大量的定量研究工作。 运用的方法主要包括前后地价比较法、地域比较法、 地价函数法三种重要方法，在国外比较有代表性的研宄包括: Sheppard (1999 ^tlGi bbons andMac hi n (X X) [3, 4]; J a n