房地产行业：房地产投资信托基金，下一个行业发展新方向.docxVIP

/股票报告网整理目录REITS 基本概念和主要特点5近年来我国 REITs 发展的政策背景5REITs 将推动我国房地产行业发展6增强和优化房地产资金来源6促使房企由重资产向轻资产模式转变6REITs 将促进出租公寓规模化发展7我国租赁市场政策推进情况7我国长租公寓主要运营模式8我国地产企业发展长租公寓案例介绍8我国长租公寓型 REITs 案例分析9投资建议9风险提示10/股票报告网整理图目录图 1REITs 的类型、特点和主要作用5图 2全国房地产开发资金来源增速下滑明显6图 32019 年 1-2 月全国房地产开发资金累计构成情况6图 4REITs 促使房企由重资产向轻资产模式转变7图 5长租公寓运营模式的两维度和四象限8图 6中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划运作模式9/股票报告网整理表目录表 1我国 REITs 相关文件内容6表 22016 年至今租赁市场重大政策汇总7表 3冠寓已开业项目租金收入及出租率9表 4中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划主要内容9表 5我国受益于 REITS 的地产类上市公司（截至 2019.4.12）10/股票报告网整理REITS 基本概念和主要特点房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募信托不同的是，国际意义上的REITs 在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可以上市交易流通。按照投资形式的不同，REITs 又可分为权益型（投资于房地产并拥有所有权，提供租赁和客户服务等赚取租金等利润）、抵押型（投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，收益来源于房地产贷款利息）和混合型（介于权益型与抵押型之间，自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务）三种。图1 REITs 的类型、特点和主要作用权益型收益主要来源于租金收入和房地产升值特点REITs抵押型收益的大部分将用于发放分红混合型REITs 长期回报率较高类型 对政府盘活房产存量而扩大税基，同时政府庞大的自持物业可以通过REITs转化为租赁物业，从而降低物业的运营成本对开发商可避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道对投资者REITs可使房地产投资化整为零，可优化投资组合资料来源：百度百科、一般而言，REITs 本身具有如下特点：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的大部分将用于发放分红；三是 REITs 长期回报率较高。我们认为，REITs 对政府、开发商和投资者具有不同的功用。首先，对政府而言， REITs 有利于盘活房产存量而扩大税基，同时政府庞大的自持物业可以通过REITs 转化为租赁物业，从而降低物业的运营成本；其次，对开发商而言，REITs 可避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；抵押型 REITs 可替代银行贷款融资渠道；最后，对投资者而言，REITs 可使房地产投资化整为零，可优化投资组合。近年来我国 REITs 发展的政策背景近年来，我国围绕 REITs 相关的政策不断推出，客观上加快了 REITs 的进程。2013 年 7 月，国务院办公厅下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。该文件提出，逐步推进信贷资产证券化常规化发展，盘活资金支持小微企业发展和经济结构调整。2014 年 9 月，中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。该文件指出，扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs） 试点。2014 年 11 月，中国证券监督管理委员会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》。该文件指出，基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。2018 年 4 月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。该文件明确提出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。表 1 我 国 REITs 相关文件内容时间文件主要内容2013.7.1《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》逐步推进信贷资产证券化常规化发展，