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我国调控房地产价格的货币政策分析 )［摘要］美国由于对资产价格做出的货币政策滞后给 经济带来了很大负面影响，我国也应该认识到积极的财政 政策和货币政策会带来资产价格泡沬隐患，尤其是房地产 泡沫问题应该受到关注。现阶段货币政策调控房地产市场 面临着放松调控将导致房地产泡沫卷土重来，过度调控会 阻碍经济的持续发展，微观主体预期对货币政策有效性构 成挑战，基层中央银行落实政策难到位等问题。完善我国 货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和 透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡，还 要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及 货币政策与其他调控政策的配合。 ［关键词］房地产泡沫;货币政策;资产价格 一、货币政策应密切关注 资产价格货币政策是否应该对资产价格做出反应一直 都是备受关注和饱受争议的热点问题。美联储前主席格林 斯潘尽管也对资产价格问题表示过担心，但当时在其主持 下的美联储长期保持低利率，未对资产的持续高涨做出反 应。格林斯潘对自己行为的解释是资产价格泡沬只有破灭 之后才能知道这是泡沫，即使是美联储也无法判断资产价 格是否已经形成泡沫，对资产价格的干预力度也不容易把 握。 国际金融危机之后，美联储饱受诟病，美联储长期的 低利率政策被认为是这场灾难的重要诱因。不仅是美国， 近30年来，全球范围内历史上重大的金融动荡都离不开资 产价格泡沬的身影，而资产价格泡沬总是在宽松的货币环 境下滋生、膨胀。如果货币当局对资产价格的持续高涨无 动于衷，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动 于衷，这是货币当局的失职。 当然，货币政策瞄准和干预资产价格，在目前的学术 界还尚未达成共识。然而，越来越多的经济学家认为，货 币政策即使不把资产价格作为直接的调控目标，至少也应 该密切关注资产价格，及早采取行动，运用多种方式尽早 遏制资产价格泡沬的进一步放大和随之而来的通货膨胀。 货币政策以外，金融监管政策应该在降低杠杆、预防资产 价格泡沬和减少损失方面发挥更积极、更有针对性的作用。 国务院发展研究中心金融研宄所夏斌认为中国在经济 刺激政策中，政府财政付出了很多。但中国积极的财政政 策和货币政策同时给经济带来了资产价格泡沬隐患。尽管 应该肯定在推动中国经济尽快复苏过程中，房地产投资的 作用功不可没，但警惕房地产泡沫进一步膨胀，以及防止 房地产泡沬突然之间破灭，应该是XX年中国政府宏观调控 政策中的重大内容。 XX年我国资产泡沫问题应该受到关注。XX年以来，股 票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这 对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。但是， 投资增速过快、贷款增多所带来的流动性过剩问题正在催 生资产价格通胀预期，有可能导致房地产价格的进一步上 涨。如果不及时调整宏观政策、适度收紧贷款增长和投资 项目审批，大量的未完工程项目可能会迫使央行在X X年和 XX年继续采取宽松的货币政策，从而在今后的两到三年甚 至更长时间里催生一个比XX年还要大的资产泡沫。一旦这 一资产泡沬破裂，对我国企业、银行、家庭和政府部门资 产的负面影响以及对实体经济的损害可能难以估计。因此 必须尽早采取宏观政策的微调。从这个意义上说，宏观经 济政策应该对症下药，不应该过度受外需前景暗淡的牵制， 应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早 推出一些微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动 性过剩和资产泡沫。 二、现阶段货币政策调控房地产市场面临的问题 （一）放松调控将导致房地产泡沬卷土重来 任何一个国家或地区对房地产业的宏观调控都不可能 一步到位，都是经过反复斟酌、不断调整调控措施，试图 达到房地产“软着陆”。然而调控效果往往事与愿违。 房地产业对一国（地区）经济的影响效果十分突出，经 常出现的情况是:泡沫初期，政府为控制房地产泡沫继续扩 大出台一些措施进行调控，然而由于市场整体预期过于乐 观，这些措施的作用被弱化；随着泡沬不断积聚，政府越发 感到泡沫继续膨胀的压力，因而出台一些较为严厉的政策 进行调控，此时市场乐观预期动摇，房地产市场开始冷却， 许多资金进入观望阶段;房地产业冷却所带来的负面效应凸 现，宏观经济受到损害，在通货紧缩或各方利益的压力下 政府可能会放松管制，这时，如果资金面较宽松且观望资 金无法找到更好的投资渠道，便会掀起新一轮、比前期上 涨更猛烈的房地产泡沬，如果政府在此时出台更加严厉的 措施，房地产业将会陷入萧条。 房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房 地产市场的建设应该以消费品为主。中国应该更多地学习 德国模式，而不是学习美国在房地产金融上的做法。 考虑当前的复杂经济形势，我国应该花2?3年的时间， 健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，不能 忽视当前的泡沫隐患，但又不能操之过急。 （二）过