物业管理行业深度报告：朝阳行业，黄金时代.docxVIP

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20 目 录 一、行业概况：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展 8 目 录 （一）历史概况：我国物业起步于 80 年代，94 年开始迈向法制化轨道，03 年开始监管趋于市场化 8 1、发展历史：我国物业诞生于 80 年代、起步于深圳，94 年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 8 2、政策演变：03 年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善 8 （二）三大分类：包干制为主酬金制为辅，基础服务与增值服务并存，住宅和商办等业态多元化发展 10 1、收费模式：包干制收取固定费用，酬金制收取固定比率费用，目前包干制占市场主流 10 2、服务类型：物业服务包含基础服务和增值服务，增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 11 3、物业业态：住宅占比 70%、商业、办公、园区分别占比 9%、9%、4%，业态呈多元化发展 11 （三）经营层面：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展，物业费单价提升较慢 12 1、行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，城镇化率仍处于快速增长阶段 12 2、百强企业管理规模持续提升，行业集中度快速提升，规模扩张同时伴随城市深耕 14 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成，管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 15 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 15 （四）财务层面：17 年百强企业平均营收 7.4 亿元，毛利率 22.3%、净利率 7.7%，人工成本仍占主导 16 1、17 年百强企业平均营业收入 7.4 亿元，同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比 82%、18% 16 2、17 年百强企业毛利率 22.3%、净利率 7.7%，分别+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持续提升 17 3、17 年成本构成中，人员费用占比 55.8%，较 16 年+2.5pct，仍占成本主导 18 二、海外借鉴：城镇化率处不同阶段，体量远高于海外，物业稳定业绩穿越周期，获资本市场高估值 19 （一）总量差异：城镇化率处不同阶段，新房销量和新开工远高于美日，市场空间更大、增速也更高 19 1、城镇化率：城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期，且人口总量远高于海外 19 2、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 21 3、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本 23 4、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 24 （二）海外物管公司：营收稳定且持续增长，稳定业绩穿越周期，享受资本市场高估值 24 1、海外物管公司营收超过 20 年保持持续增长，稳定业绩穿越周期 24 2、毛利率早期较高，随规模扩张或有所下行，稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 27 3、海外物管公司市值持续提升，稳定业绩享受资本市场高估值 28 三、市场空间：估算 2020 年行业收入规模 11,737 亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 30 （一）空间之一：估算 2030 年行业总量空间达 318 亿平，对应收入规模 2.0 万亿 30 1、方式一：通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 30 2、方式二：通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来 3 年管理面积 33 （二）空间之二：行业渗透率仍有空间，且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 35 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（20 （三）空间之三：行业集中度大幅提升、头部企业市占率提升 37 （四）空间之四：横向业态延申，住宅、商办到城市服务，纵向多经升维，基础服务衍生增值服务 42 1、横向延申：业态延申，从住宅、商办逐步扩围至园区、城市服务 42 2、纵向升维：基础服务二维圈地，增值服务纵向升维，空间巨大 43 （五）空间之五：科技变革赋能行业效能，压缩成本带动利润空间提升 45 1、人均产值逐步提升，科技赋能压缩成本空间 45 2、适度增加外包比例，一定程度上可降低刚性成本 45 四、发展路径思考：大行业，小龙头，格局良好、背靠母公司型物业确定性更强 46 （一）第一阶段：大行业，小龙头，野蛮生长阶段，行业竞争格局良好 46 1、方式一：背靠集团或兄弟开发企业，获得大量交付面积，实现管理面积规模高增，确定性较强 46 2、方式二：依靠服务品质，持续拓展无自身物业公司的中小开发商