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第六章：业态深化——经营策略、业态组合、业态落位 content PART1 经营策略 PART2 业态组合 PART3 业态落位 经营策略 全国现象 租售关系 Q3、Q4地块建议出售C1#、D1#、D4#和全部裙楼商业；Q1、Q2地块建议出售A2#、 A3#、 B2#、 B3#、 B4#和全部裙楼商业。初步估算总销售面积占总建筑面积的51.20% 项目分期 地块 楼栋 办公总面积(㎡) 其他服务设施面积 (㎡) 一期 Q3 C1 21926.36 1811.4 C2 30290.53 3778.05 C3 27053.04 1081.8 Q4 D1 27070.57 1064.27 D2 D3 62010.12 4075.64 D4 21942.8 1791.26 销售小计(㎡) 84542.15 一期小计(㎡) 203895.84 一期销售比例 41.46% 二期 Q1 A1 A4 58648.13 4328.72 A2 21694.97 1973.28 A3 27096.16 1038.68 Q2 B1 24295.68 3766.5 B4 33591.04 B2 27070.59 1064.25 B3 0 6122.05 销售小计(㎡) 127746.24 二期小计(㎡) 210690.05 二期销售比例 60.63% 销售总计(㎡) 212288.39 总计(㎡) 414585.89 销售比例总计 51.20% 注：红色代表出售写字楼部分 根据项目区位、客流量、核心客户分析，项目商业定位应为邻里型商业和定向性商业，辐射区域为周边公寓居民和产业园区企业 业态组合 全国现象 商业定位 市场类型 商业类型 主要区位特征 业态特征 辐射区域 区域型 市级大型购物中心 地区性交通枢纽；接近商业区和住宅区的中心 百货、耐用消费品、奢侈品、大件商品、高档餐饮及其他休闲配套服务 市区消费 地区性购物中心 两条以上地区性道路的交汇处；同区其他镇区的中心. 百货、超市、零售商铺、餐饮、娱乐及其他休闲配套服务 市级区内消费 专业市场 地区性道路的交汇处 家居、建材、汽车（或用品）、其他专业商品 定向消费 社区型 社区购物中心或商业区 主要地区性道路上，通常在主要的交叉口上；能方便的到达两个以上住宅区；提供娱乐休闲、个人商务和金融服务，接近外围就业区中心 大中型超市、小型百货、零售商铺、餐饮、娱乐及其他休闲配套服务 社区、周边镇区消费、周边就业区人口消费 邻里型 小区购物中心或商业区 在主要道路上，接近路口；至少接近一个住宅区 小型超市、快餐、杂货等生活配套服务、药店、干洗、维修等个人服务、餐饮、休闲配套服务 小区居住人口消费 定向型 大型工业、科技园区定向配套商业 处于一个超大型或几个大型工业或科技园区的中心区域；在直达主干道旁 大型娱乐、餐饮、休闲、会议服务 工业原材料、物流、办公服务等 工业区企业及相关联系企业、就业人口服务 BLOCK1 BLOCK2 BLOCK1 BLOCK2 东侧C2、D2、D3楼宇定位为邻里商业，中心商业定位为科技园区配套商业 业态组合 全国现象 商业定位 通常社区商业基础业态为超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类。 业态组合规划原则： 1、社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大主力业态； 2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 3、大型品牌主力店需要先期招商，后施工，以便商铺的建筑设计技术指标符合商家要求； 业态组合 全国现象 原则纲领 遵循社区商业基本特性、租金收益最大化、主力店预招商三项规划原则 A1 A2 A3 A4 C1 C2 C3 D1 D2 D3 D4 B4 B1 B2 B3 楼宇 层数 业态 A1、A4 2 品牌零售、体验店 A2 1 办公配套 A3 1 展示门店 B1、B4 2 品牌零售、体验店 B2 1 展示、餐饮 B3 3 品牌零售、体验店、餐饮、教育培训、休闲 C1 1 主题零售、百货 C2 2 餐饮、小吃、生活家居、美容美发 C3 1 展示门店 D1 1 品牌零售、体验店 D2 2 餐饮、小吃、百货、休闲娱乐 D3 2 餐饮、小吃、百货、烘焙、休闲、娱乐 D4 1 社区零售、生活工坊、小吃 业态落位原则： 沿人才公寓一侧的商铺D2、D3、C2，定位为邻里型社区商业，商业业态服务于周边人才公寓； 园区内侧和其他三面临街商铺，定位为园区定向配套商业，同时临街面商铺增大展示型；中心的商铺加强体验感 分为邻里型和定向性两种商业类型。沿街商铺展示型强，中