中国新一轮宏观调控对上海商品住宅市场的作用、影响及若干建议.pdfVIP

s048025233余泳波 中国新一轮宏观调控对上海商品住宅市场的作用、影响及若干建议 1．上海房地产市场基本面分析 1．1．上海房地产市场的发展历程 新中国成立以来，国家长期采取福利分房的住房政策，上海和全国一样，没有形 成房地产市场。20世纪90年代以来，国家和上海市逐步进行房地产市场化改革，上 海的房地产市场逐步发展起来，与此同时上海居民的住房理念也发生了深刻转变。大 致可以将上海房地产市场的发展分为三个阶段。 1．1。1． 上海房地产市场的萌芽阶段 1992年一1998年是上海房地产市场的萌芽阶段。 新中国成立以来，人们的工资结构构成中并不含有住宅消费成分，住房是实物形 式作为福利来进行分配的，所以叫做福利分房。 1992年以后，上海的商品房开始进入市场，但上市数量有限，同时，购买者以 私企从业人员、三资企业从业人员及外地在沪置业人员为主。大多数的上海本地居民 的思想还躺在计划经济福利分房的摇篮里。 之后，随着房改的推进，以及上海市政基础设施大规模兴建，再加上一轮又一轮 的旧城区改造如火如荼地进行，以动迁安置为主的被动型商品房购置需求渐成主流。 当时市场可提供的动迁房源主要有两种，一是对应具体动迁项目成规模地建设动迁房 基地，二是动迁方收购售后公房及商品房用于安置被动迁户。部分对动迁房源不满意 的被动迁户选择了货币动迁，然后直接购买商品房。1995年开始，商品房的供给量 逐渐增加，一些有富余现金的市民也开始直接购买商品房，用于改善居住条件。 这一时期商品房消费理念开始萌芽，但大多数国有企事业单位的职工还在等着单 位福利分房。此时还是以福利分房观念为主，市场上福利房与商品房并存。有福利分 房的存在，商品房市场就难以真正形成，上海与全国房地产市场一直处于低迷状态。 1．1．2． 上海房地产市场的初步发展阶段 1998年，国家开始进行房地产的市场化改革，上海房地产市场步入初步发展阶 段。 住房分配货币化，截止期为6月底。 ‘时，机关单位抢购商品住房风起(用于福利分 实行的住房福利制寿终正寝，住房供给的双轨制终于宣告结束。 s04即25233余泳波 中国新一轮宏观调控对上海商品住宅市场的作用、影响及若干建议 中国的房地产从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新阶段。此时，福利 分房观念被迫终结，商品房消费理念由萌芽到普遍接受，中国的房地产业开始真正形 住房贷款指导性计划等，中国人在住房上获得更大的空间和自由。银行推出了个人购 房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，一些储蓄不多但对未来收入预 期良好的年轻人成为购房的主力军。此时的购房者仍以自住为主，房地产市场仍在低 迷中徘徊。 1-1．3． 上海房地产市场的快速发展和宏观调控阶段 2002年以来，上海房地产市场步入快速发展阶段，房地产价格迅速上涨；快速 发展的房地产市场也出现一些非理性成分，引发了国家房地产宏观调控政策的出台。 宅先期购买者财富积聚示范的效应大大刺激了普通投资者，投资、投机购房者飞速加 进入上海房市，一时间房价高歌猛进，投资、投机购房已占据了相当大的比重。中国 的商品房由单纯消费属性向金融资本属性迅速转变，促进了房地产市场的快速发展。 “国六条”、九部委的“十五条”及银监会的“银六条”等政策的先后出台，到2006 年10月本文截稿时，新的调控政策还在源源不断地出台。 1．2．1998年以来中国及上海房地产主要政策走向 本文主题是分析新一轮宏观调控对上海住宅商品市场作用和影响，因此有必要 对历年中囡及上海房地产主要政策作一梳理。考虑到1998年开始房地产市场才开始 真正形成，本文选取1998年以来的房地产主要政策作为研究重点。 1．2．1． 1998—2∞4年中国及上海房地产主要政策 持房地产市场发展逐渐转向加强房地产宏观调控的过程。 1998年：6月上海市政府推出购房退税政策；7月终止福利分房，银行推出按揭 贷款；10月推出购房办理监印户口举措。 1999年：7月住宅交易减半征收房地产契税，即按0．75％征收。 s04E025233余泳波 中国新一轮宏观调控对上海商品住宅市场的作用、影响及若干建议 贷款年限，并于7月出现了零首付贷款；10月提高了商品房预售标准(7层以下必须 达到结构封顶)。 2001年：5月中国人民银行下调境内外币存款利率，此后又数次下调外币存款利 率；7月上海市内外销