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房地产公司尽调注意事项 　　 目 录 公司PE项目操作流程 法律尽职调查的目的 法律尽职调查的方式 一般性公司尽调注意事项 房地产公司尽调注意事项 结束语 6、委派董事以及投资后的权利 　　 规定投资后，投资人派出董事/监事/股东代表的权利（章程） 投资后的管理权利，如 管理层股东的薪酬等 主营方向 对外投资和担保 重大资产购置 资本运作 规范运作的起点！ 房地产公司尽调注意事项 　　 目 录 公司PE项目操作流程 法律尽职调查的目的 法律尽职调查的方式 一般性公司尽调注意事项 房地产公司尽调注意事项 结束语 7、小结 　　 投资条款是双方协商的结果。 投资条款组合使用。 不同的项目，风险点不一样，投资条款的侧重点不同。 投资条款与投资后管理（风险、诉讼）相结合。 投资条款是投资的核心内容，需要根据项目情况不断创新和完善。 房地产公司尽调注意事项 　　 目 录 公司PE项目操作流程 法律尽职调查的目的 法律尽职调查的方式 一般性公司尽调注意事项 房地产公司尽调注意事项 结束语 分章节详尽课件清单 　　 章节课件列表： 第一章 股东的资格和股权稳定性 第二章 重大合同的审查 第三章 土地权益 第四章 房产权益 第五章 建设项目 第六章 公司财务审计、重大资产和债权债务 第七章 税务 第八章 融资借贷和对外担保 附：法律法规库（法规卷） 结束语 通过尽职调查，可以进一步对项目实施的交易结构进行合理、可行性分析，以确定交易结构。 尽职调查目标为了解项目情况，发现交易存在的风险，并最终在交易文件和后续交易安排中尽可能的规避法律风险。 谢谢！ 冷静、理性、慎断是非！ 风险点与亮点统筹兼顾！ THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 六证：营业执照、开户许可证、法人身份证、组织机构代码证、两个税务登记证（国税、地税） 一卡：贷款卡及贷款卡密码（央行查询） * 《中华人民共和国公司法》 第十六条 公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。 公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。 前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。 （1/2） * 831大限：《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 1、土地出让金完全交付完毕； 2、2年内开发建设 土地出让金计算方式 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 容积率修正系数 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。 ? 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层（小高层）低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。? 房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.60左右