世邦魏理仕-南京国际广场调研及策划报告.pdf

目录 1 宏观经济社会环境分析3 1.1 中国3 1.2 江苏省6 1.3 南京9 2 基地分析16 2.1 地块位置16 2.2 交通和景观条件17 2.3 项目开发内容组合18 3 南京高端写字楼市场20 3.1 南京高端写字楼市场综述20 3.2 高端写字楼市场供应分析23 3.3 写字楼市场需求分析25 3.4 写字楼市场租售水平分析27 4 南京商业市场29 4.1 商业市场综述29 4.2 商业市场供应分析32 4.3 商业市场需求分析33 4.4 商业市场租金水平分析34 5 南京高星级酒店市场（4－5 星级）36 5.1 酒店市场综述36 5.2 酒店市场供应分析37 5.3 酒店市场需求分析41 5.4 高星级酒店市场房价水平分析42 6 南京服务式公寓市场44 6.1 服务式公寓综述44 6.2 服务式公寓市场供应分析45 6.3 服务式公寓市场需求分析47 6.4 服务式公寓租售水平分析49 Page 1 7 发展策略50 7.1 该案项目SWOT 分析50 7.2 发展组合建议54 7.3 定价建议59 8 目标市场分析69 8.1 目标市场分析69 9 财务分析71 Page 2 1 宏观经济社会环境分析 1.1 中国 1.1.1 中国经济综述 全国经济指标（2000-2005） 2000 2001 2002 2003 2004 2005 人口（10 亿） 1.27 1.28 1.28 1.29 1.30 1.31 国内生产总值（10 亿元） 8,946.8 9,731.4 10,517.2 11,739.0 13,687.6 18,232.1 实际国内生产总值增长率 8.0% 7.5% 8.3% 9.3% 9.5% 9.9% 固定资产总投资（10 亿元） 3,291.8 3,721.4 4,350.0 5,556.7 7,047.7 8,860.4 外商直接投资 （利用，10 亿美元） 40.7 46.9 52.7 53.5 60.6 60.3 年度人均可支 收入 （元） 6,280 6,860 7,703 8,472 9,422 10,493 消费者物价指数 （前一年度=100） 100.4 100.7 99.2 101.2 103.9 101.8 城市地区登记失业率 3.1％ 3.6％ 4.0％ 4.3％ 4.2％ 4.2% 城市家庭恩格尔系数 39.4% 38.2% 37.7% 37.1% 37.7% 36.7 资料来源：中国统计局 中国是当今世界人口最多的国家，截至2005年底共有居民13.1亿人。根据中国国家 人口与计划生育委员会的预测，在2010年及2020年前预计人口将分别增长至13.7亿 及14.7亿。尽管中国的人口结构仍较为年轻，但由于政府实行严格的“只生一个孩 子”政策，中国将在未来的10至20年内步入老龄化社会。 2005年12月20日， 国国家统计局宣布，由于先前对第三产业数据的低估