天士力淮安项目市场调研及定位报告下.pdf

二、运营思路 天士力淮安项目 战略目标上，兼顾速度与利润 项目的战略目标是什么？ （1）速度与利润的平衡，速度优先。 企业追求利润始终是在运营战略高度占据重要的位置，但是从企业长久发展的角度来看，较快的资金回笼、较少 的资金占有、稳定的利润收入对企业的发展才是最重要的。一期84亩地块将以快速去化为目标，为企业的运营战 略回笼资金。 （2）集团地产开发模式创建 从集团层面上来考虑，天士力在全国众多城市有着厂房，随着各个城市经济建设与城市开发的发展进程加快，各个 厂址的地段开始逐步成熟，厂址开始进行逐步迁入新工业园区，那么原来的厂址土地可以通过操作转为商品住宅 用地。本项目在住宅方面的开发有利于集团创建新的地产开发模式，成为集团新的利润增长点。 瑞尔特房地产顾问机构 1 二、运营思路 天士力淮安项目 开发思路上，兼顾一期实际销售与二期资本运作 一期84亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？ 84亩地块的开发周期？ （1）一期84亩地块与大二期地块之间的关系？如何运作？ 一期84亩地块与大二期地块为一个项目的两个组团进行开发策略的思考。在项目开发运营中，针对性制定“ 以84亩地 块打造项目品牌、树立高品质形象” 的运营策略，以先期可以视84亩地块的成功运作带动后期地块的面市。首期的成功可 以达到二个战略目标：为天士力新厂提供建设资金；为本项目在二期上进行转让、融资等资本运作提供品质支撑。 （2）一期84亩地块的开发周期 考虑到宏观环境及项目的前期运作，一期84亩地块建议在2011年年初面市，规划建设中适当牺牲容积率换取项目的 品质感，开发体量建议在13万㎡左右。共分3个批次推出，力争在15-18个月完成销售目标。 瑞尔特房地产顾问机构 2 二、运营思路 天士力淮安项目 品牌建设上，将企业品牌与项目品牌相结合 “天士力”品牌能给我们带来什么？ （1）健康概念： 天士力作为一家大型上市医药企业，帮助病人摆脱病痛、重返健康，倡导人们重视健康、和谐养生。以“追求天人 合一、提高生命质量”为企业信条，追求养生文化，打造健康生活。天士力坚持“ 以人为本”，将健康养生之道融 入建筑，让人们以更亲近、更自然的方式保持健康。 （2）集团资源： 天士力以雄厚的集团资源作后盾，以精益求精的态度打造健康建筑，天士力品牌为项目的品质提供了坚实的保障。 （3）开发经验： 天士力在全国范围内运作了多个地产项目，在项目运作中借鉴健康概念融入经验。 （4）本地资源： 天士力公司在淮安本土拥有相应的政府资源、固定的客户资源，前者可以为项目的建设提供建议和便利，后者则可 以成为支持项目的忠实客户。 瑞尔特房地产顾问机构 3 二、运营思路 天士力淮安项目 物业类型上，以市场为导向选择物业类型