合蚌路15号地块调研报告.pdf

合蚌路 15 号地块调研报告 目录 第一部分 决策背景 一、 定远概述 二、 城市建设现状和城市规划发展对项目影响 第二部分 市场分析 一、 政策导向分析及风险评估 二、 定远房地产市场分析 1 、整体发展概述 2 、土地市场分析 3 、在售个案分析 4 、竞争策略分析 三、 房地产市场前景预测 1 第三部分 项目分析 一、项目概况 二、项目资源分析 1 、周边环境资源 2 、自身资源 三、项目 SWOT 分析 四、项目市场目标客户层研究 1 、 主力客户定位 2 、 目标客户描述 第四部分 项目开发研究 一、 项目价值初步评估 二、 项目发展建议 第五部分 结论和建议 2 第一部分 决策背景 3 一、定远概述 1 、概况 定远县地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积 2998 平方公里，耕地 246.9 万亩，人口 93.8 万，辖 22 个乡镇，253 个 行政村。 3 、交通 定远东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有 “境连八邑，衢通九 省 ”之誉。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，具有明显的区位、交通、资源、成本和市场优势。地理位置优越 ，交通十分 方便，淮南铁路贯穿境内，京沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。建设 中的京沪高速铁路在定远穿行，并有设站。 县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。 4 、历史文化 秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国，南北朝梁武帝普通五年（公元 524 年），置定远县。千百年来涌现出一批又一 批叱咤风云人物。如：建独断之明，出众人之表“ ”的东吴名将鲁肃；明大义，敢直言，察民情，有口皆碑的南宋名相董槐等。 定远县文墨也曾一度佳誉天下，素有“寿 (县)字 ,怀 (远)画 ,定 (远)文章 ”之美誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚 4 继光等均出于此 二、城市建设现状和城市规划发展对项目影响 1 、定远县城总体发展规划 定远县城用地发展方向确定为：重点向东、向南发展，控制向北、向西发展。规划期内，城市用地拓展依托现状建成区附近、具有较 大发展潜力的区域向外拓展，主要用地发展方向：依托东部政务区向东发展，依托工业园区向南拓展。远景根据建设用地发展需要， 重点向南、向东北（不跨越泉坞山），适当发展向西南拓展。城市空间发展策略为：“依托老城，南进东扩，紧凑发展” 。 居住用地规划为：根据城市用地总体布局结构，依托城市功能分区组织居住用地，规划形成三个居住片区，即老城、南部 、东部共 3 个居住片区， 10 个居住区。居住总人口 40 万人。 2 、城市规划发展对本项目影响 从对定远县城的整体规划分析，目前发展方向是向东、向南。在政务新区、城东新区内，新建项目拔地而起，本项目处于县城开发重 点区域。本项目所处的合蚌路，属于县城形象大道。十里商业示范街区前瞻规划，目前，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面 貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。与城东新区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的工业园片区内竞争对手较少，这为 本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。 5 第二部分 市场分析 一、 政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些 项目的开发风险