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如何高效的实现房地产开发成本管理与控制 胡爱秋 山东淮海置业有限公司 济南250000 摘要：随着宏观调控力度的不断加强以及房地产市场竞争的日趋激烈，我国 房地产企业对开发项目成木管理与控制的关注度逐渐升高，鉴于此，木文针对怎 样高校的实现房地产开发成木管理与控制展开了一系列的分析，希望可以为相关 研究带来一些参考。 关键词：房地产开发；成木管理；控制 近年来随着房地产市场的逐渐完善，房地产领域的市场竞争越来越激烈，土 地公开招标是的开发成木的要求变得更加透明化，公众可以对开发过程中每个环 节的真实成木进行深入的了解，因为内部管理及外部环境的需要，对房地产企业 成木管理提出了更高的要求。 1成木管理概述 所谓成木管理实际上就是使针对企业成木展开精细化的管理，现阶段企业利 用精细化管理有效的降低了成木，这己经是大家有目共睹的事实。因为房地产开 发项目自身存在的特殊性，其产品存在不确定性、多变性等一系列特点，成木管 理也属于一种粗放型的阶段中。成木精细化管理实际上就是对原来粗放式的管理 方式进行改变，成为集约式的管理方式。现阶段房地产行业中很多企业在这方面 狠下功夫，利用流程再造、优化设计等工具的程序化，对各环节成木控制目标进 行明确，最终促进成木控制能力的提升。那么应该怎样在房地产开发个阶段中进 行成木管理与控制呢？下面就让我们放眼房地产开发全过程，针对其成木管理与 控制的有效方法展开进一步分析。 2高效实现房地产开发成木管理与控制的措施 2.1项目策划阶段的成木控制 作为项目开发中的关键环节，策划阶段主要是针对项目展开可行性分析的环 节，在这一阶段中找出各种可行性备选方案，并对方案的收益和风险情况进行分 析和评价，最终做出决策。这i环节的成本控制按照项目开发方式的不同存在一 定区别：①通过拍卖方式得到土地，按照合同中的条件展开充分的调查与分析, 对资料准确性进行保证。②买断项目以及通过合作方式进行开发，这种开发方式 在法律和道德上的风险相对较高，在买断吋应明确其内容与范围，考虑手续上的 风险，在合作的时候应对项目的分成比例饿以及交房时间进行考虑。③异地开发 项目应充分利用当地的各种资源，了解相关政策与规定。 2.2项目设计阶段的成本控制 一般来说可以将项目设计分成方案设计、初步扩人设计以及施工图设计三个 阶段，考虑将造价限额和设计费用挂钩，选择第三方进行设计优化，利用成本? 效益分析法，采取限额设计等方式对这一阶段的成本进行管理和控制。此外，还 要加强对施工图纸的审核，在施工之前进行施工控制，减少浪费现象的发生。 2.3招投标环节的成本控制 招投标环节成本控制中主要涉及到审计、销售等多部门的实际运作。这-?环 节成本控制的关键点在于选择投标单位、编制招标文件以及评标和定标上。 首先，尽量采用施工图招标，其次选择工期短、施工质量好以及造价始终的施工 单位，第三采用合理低价中标，避免投标单位低价恶意竞争，第四，在签订承包 合同吋应与建筑市场行情相结合针对施工中可能会岀现的因素进行事先约定，最 后对风险进行评估，采取工程保险等措施提高工程造价控制。 2.4材料及设备采购阶段的成本控制 因为材料设备费用在工程造价中的比例比较高，因此也成为成本控制中的重 点所在，材料及设备采购环节的成本控制核心在于采购的计划性以及对材料价格 信息的掌握。 2.5施工阶段的成本控制 这一阶段成本控制的关键在于设计变更、现场签证、材料供应以及工程款支 付等。 2.6销售环节的成本控制 一般来说，销售环节的成本都是按照比例进行控制的，一旦费用目标总额得 到了制定，那么具体单向支出一定要进行严格的控制。 2.7工程预结算环节的成本控制 在工程预结算环节中的成本控制工作中，信息资料的准确性、及吋性及完整 性是控制的重点，在工程预结算成本控制中主要应针对承包人所提供的审核、费 用差价的调整以及龚恒变更差价等事项进行相应的处理。 2.8物业管理阶段的成本控制 物业管理阶段的成本管理主要是指保修相关业务成本的管理，具体包括分清 物业公司、开发商以及用户各方的责任等相关内容。 3房地产开发成本管理与控制工作中应注意的问题 正因为房地产项目开发本身存在着多变性、一次性以及不确定性等特点，直 接决定了在成本管理和控制过程中会遇到一系列的困难，从整体上来看，应该对 以下几方面问题加以注意。 3.1成本管理应与企业发展战略需要相符合 从企业经营战略上来看，企业经营活动以及战略措施的选择将会对成本管理 的能力产生直接的影响。例如在某一单物业类型开发领域中可以快速的积累经 验，在短吋间内形成针对这种物业类型比较低成本的管理能力，但是多物业类型 开发就会受到缺乏经验积累等方面问题的限制。现在建筑市场尚不规范，在工程 成本管理控制中最为困难的一项工作就是如何有效把握社会资源。从企业自