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北京工业地产调研报告    2006 年，北京实现工业增加值 1848.5 亿元，同比增长 12.1%，约占地区生产总值的 24%， 是北京经济快速发展的重要支柱。工业用地出让最低价标准的确定以及供地方式的改变，使 得北京工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关注。     一、 工业用地出让情况分析     （1）工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大   据统计，自 1992 年以来，北京共出让工业用地约为 5919 公顷。其中，2000 年以前，工业 用地出让总面积约为 2219 公顷，占出让总量的 37%；2001～2006 年工业用地出让总面积约 为 3700 公顷，占出让总量的 63% 。自 2001 年以来，工业用地出让呈现总体阶段性扩张的发 展趋势，2006 年更是达到历史最高值，工业用地出让面积约为 1259 公顷，同比增长 81% 。 受加入 WTO、经济平稳快速增长及 2008 年奥运会的举办等众多利好因素影响，越来越多的 跨国公司、国内知名企业及高新技术企业落户京城，增加了工业用地的市场需求，促进了工 业用地市场的活跃。     （2 ）远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的70%  从区域分布来看，北京工业用地遍布 18 个区县。其中，远郊区是工业用地出让的主要区域， 共 853 宗，出让面积约为 4121 公顷，占工业用地出让总面积的 69.7%；其次是近郊区，出 让面积约为 1781 公顷，所占比重为 30.1%；城区内基本没有工业用地出让。其主要原因在 于：为了减少工业企业的污染扰民，提高城市容量及满足 2008 年奥运会举办的环境要求， 北京鼓励城区内的工业企业外迁，而且不再受理四环内工业用地的出让；远郊区的工业用地 价格相对较低，而且工业园区较多，落户企业能享受更多优惠政策。  从行政区域来看，工业用地出让最活跃的区域是通州区，出让面积约为 814 公顷，占工业用 地出让总面积的 13.8%。通州区之所以能成为工业用地出让最活跃的区域，主要是因为：通 州区有众多的工业园区，产业集聚度较好，带动了区域的工业用地需求；其次，通州区地理 位置较为优越，距离市中心近。再次是朝阳区，出让面积约为 755 公顷，所占比重为 12.8%。 朝阳区不仅地域广阔，基础设施条件较好，而且原来就有众多老牌工业企业，如北化集团， 工业用地出让面积约为 108 公顷，华能热电用地 99 公顷，城市排水集团用地 55 公顷等。这 些工业企业因国有企业改革，对原有划拨用地进行处置，办理了现状工业用地出让，活跃了 区域工业用地市场。还有是大兴区和昌平区，出让面积分别为 624 公顷和 609 公顷，所占比 重均在 10%以上。主要是受工业园区的影响，拥有众多经济开发区的区县，工业用地出让较 为活跃。如大兴拥有北京经济技术开发区、大兴经济开发区及生物医药基地等。昌平则有昌 平园区和小汤山工业园区。    （3 ）工业园区是工业用地出让的重要区域，约31%的工业用地来自工业园区  工业园区不仅是北京经济快速发展的源泉，也是工业用地出让的重要区域。截至 2006 年， 北京工业园区出让的用地面积约 1816 公顷，占工业用地出让总面积的 31% 。其中，国家级 开发区出让面积约为 852 公顷，约占工业园区出让总面积的 47% ；市级开发区出让面积约为 964 公顷，约占 53% 。其中，出让面积较大的开发区有：中关村科技园区，出让面积最大， 约为 759 公顷，占园区总出让面积的 42% ；北京雁栖经济开发区，出让面积约为 232 公顷， 占园区总出让面积的13%，北京通州经济开发区，出让面积约为 187 公顷，占园区总出、让 面积的 10%等。  工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以享受众多优惠政 策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。随着工业用地市场的逐步规范、成熟，工业园 区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。    二、工业园区土地市场分析    土地是工业发展的必备要素之一。为了集约利用土地，北京市土地供应计划提出，工业用地 应向开发区(园区)集中，除重大、特殊项目外，一般不得在开发区(园区)外单独选址，并鼓 励其按产业类别和技术层次向各类开发区(园区)集中。    （1）  园区土地供应分析    在 2004 年全国的园区清理整顿工作中，北京开发区由原来的 470 个缩减为 28 个，开发区规 划土地面积则由 87609