2008年盐城写字楼市场调研报告.pdf

盐城市写字楼市场调研报告 编制： 上海天仕房地产投资管理有限公司 日期： 2008 年 12 月 0 目录： 第一部分 盐城市宏观市场环境分析 一、盐城市概况 二、宏观经济发展状况 三、盐城房地产市场概况 第二部分 盐城写字楼市场分析 一、写字楼销售市场分析 二、潜在写字楼物业分析 三、市场分析总结 第三部分 项目 SWOT 分析 一、项目概况 二、项目 SWOT 分析 第四部分 项目市场定位 1 一、定位背景综述 二、项目性质定位 三、目标客户定位 2 第一部分 盐城市宏观市场环境分析 一、盐城市概况 盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983 年由地区改市，实行市管县体制， 下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696 平 方公里，人口 151.36 万。全市有 138 个乡镇，6 个街道办事处，1927 个村民委员会，554 个居民委员会，800 多万人口，总面积 1.5 万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。 图2-1 ：江苏省行政区域图 图2-2 ：盐城市行政区域图 3 因盐得名，历史悠久 盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。 东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的 海盐文化。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。早在战国时期即“煮海为盐”，《史记》载“东海有海盐之饶”。秦 汉时则“煮海兴利、穿渠通运”，已成为渔盐兴旺之地。唐时，“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百 二十三所”。唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每岁煮盐百余万石，其时盐城已成为东南沿海重要的盐业生产中心。 资源丰富，生态独特 盐城是江苏省面积最大的市。全市总面积1.5万平方公里，其中可耕地面积7737平方公里，河湖水面1300多平方公里。 海洋和滩涂资源十分丰富。沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里，潮间带1610平方公里， 分别占全省的75%、64.6%、60.8%。隶属于东台、大丰、射阳、滨海、响水等县（市）的沿海滩涂，近期可供开发利用的面积达1300 平方公里。目前，射阳河口以南沿海地段还以每年10多平方公里的速度向大海延伸，被称之为“黄金海岸”，是江苏最大、最具潜力 的土地后备资源。 岸线港口资源得天独厚。盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。海域面积18897平方公里，其 中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里，沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。沿海陈家港距连云港27海里、日照 港59海里，集、疏、运条件比较优越，为二级航道，国家二类开放口岸。大丰港北距青岛港210海里、连云港120海里，东距日本长 4 崎港460海