昆明鸿翔商业中心项目市场调研报告前期策划.pdf

昆明鸿翔昆明鸿翔项 目市场调研报告目市场调研报告 203.09.06 报告说明 城市综合体遍地开花——这是形容昆明房地产市场最为贴切的语句。继第一 批城中村改造项目面世后，第二批城中村改造项目也接踵而至，并且在限购 等政策的影响等政策的影响下，产产品全都全都以城市综合体的形式出城市综合体的形式出现，不论体论体量大小大小 ，住宅住宅 、 商业、写字楼，已是每一个开发项目的基本构成元素。 在面对市场放量大、产品同质化严重、知名品牌分割市场 的情形下，成体系 的客户细分的客户细分、合理的市场定位合理的市场定位 、科学的规划布局和独特的营销手段是保障项科学的规划布局和独特的营销手段是保障项 目成功的保障。 大纲 PART1PART1 昆明房地产市场概况昆明房地产市场概况 PART2 西市区房地产项目概况 PART3 住宅竞品项目简析 PART4 商业代表项目简析商业代表项目简析 PART5 写字楼代表项目简析 PART6 一线城市地铁商业项目简析 PartPart 11 11 昆明房地产市场概况 昆明城市发展情况  由于近年的CPI指数走高，社零消费增长率呈走 低趋势，居民消费隐性萎缩。  昆明市2012年的GDP增长速度14.1%，继续支 持房地产高速的开发和建设。虽然与居民消费无 直接关系，但是潜在提供了未来巨量的经济消费 场所。  昆明近年来经济数据表现良好，且发展 速度高于全国平均发展速度，显示处于 高速发展阶段高速发展阶段。 房地产市场概况 昆明市每月土地成交情况 昆明市商品房每月成交情况  土地供应量受政策调控的影响存在土地供应量受政策调控的影响存在阶段性紧缩与放松阶段性紧缩与放松的情况的情况。但但商业用地的供应依然坚挺商业用地的供应依然坚挺。  在国家对住宅市场的打压力度减轻之前，商业地产是昆明房地产市场的主要发展方向 ，而昆明的刚性需求市场将在目前 大规模建设的安居保障性住房建成后得到缓解。 昆明综合体的存量仅为不到年昆明综合体的存量仅为不到 100100万平方米万平方米 ，，而根据目前已建成项目而根据目前已建成项目、、在建项目和已规划已审批项目的体量看来在建项目和已规划已审批项目的体量看来 ，， 预计至2015年，昆明城市综合体的增量将达到1972万平方米，在全国处于第二，仅次于成都 。  截至2012年底，共有200余个改造项目规划通过市规委会审议，已审批的城中村占总数的55.5% ；启动拆迁的项目有近 200个，且城中村改造项目大多位于昆明城区较好的地段，根据改造规划及政府要求，未来的改造项目基本都为城市综 合体 ，供应量非常巨大 。 PartPart 22 22 西市区房地产项目概况 西市区目前楼盘情况