房地产市场的蝴蝶直效应分析——基于上海房地产市场的案例研究.docxVIP

地产等是泡沫的重要载体。房地产泡沫经济作为泡沫经济的一种主要 地产等是泡沫的重要载体。房地产泡沫经济作为泡沫经济的一种主要 形式，其形成和破灭给社会经济的发展带来巨大的冲击。 国际经济学家公认，中国目前正处于经济起飞阶段，经济的快速 增长必将带动也需要房地产业的超前发展。因为房地产在整个国民经 济体系中属于基础性、先导性产业，其适度发展和健康发展可以支撑 和带动整个国民经济的发展。而另一方面，我国的房地产业从1998 年复苏以来，在获得长足发展的同时，也存在着很多问题，如房价过 高、土地供应失衡、空置率居高不下、结构不合理及投资增长过快等 问题。也正因为如此，引发了中国房地产市场有没有泡沫的大争论。 上海作为我国经济金融中心城市，近年来其房地产市场的“非常速” 发展，使其成为讨论的焦点。 本文在借鉴国内外理论研究的基础上，引用最新的统计数据，运 用定性与定量分析相结合的方法，对我国上海市房地产业运行中是否 存在泡沫进行评判，得出结论：上海的房地产市场的确出现了泡沫。 温州游资是导致上海房价上涨的最初动力。文章的创新之处在于借鉴 了混沌力学中的“蝴蝶效应”理论，认为温州游资犹如煽动上海房地 产价格上涨的蝴蝶的翅膀。但是万物都在运动，某一个运动并不能决 定未来，而是群体在概率学角度上的总体运动趋势，或者说总体运动 方式，才是决定未来的因素。研究上海房地产市场的状况，就不能不 研究上海楼市背后多方面行为构成的“群体运动”，特别是不能不研 究这些群体运动的特殊型式(pattern)。文章依据前面对泡沫生成条 件的分析，具体联系上海的内外条件，分析了上海政府、上海的外来 资金和上海本身的发展为上海房地产市场泡沫的形成准备了条件。 上海经济的高速发展，使其成为我国内地发展最快的城市。经济 实力的增强带动了上海当地各个方面的发展：经济金融环境日益改 善；投资渠道畅通；发展前景乐观：生活环境舒适便利 这些种种， 吸引了大量的投资者；再加上当地人民生活水平的提高，从而很自然 的就会增加住房需求。这种需求在房地产市场上是一种有效需求，是 有利于上海市房地产市场的健康发展的。但是，除此之外，由于人们 对上海房地产市场的乐观预期，以及国外投资者对人民币升值的预 期，使得上海房地产市场上形成了一种投机性需求：这种需求所引发 期，使得上海房地产市场上形成了一种投机性需求：这种需求所引发 的购房不是为了自住，而是把住房当作一种储存财富的手段。正是这 种需求促成了上海房地产泡沫的形成。支撑泡沫的资金主要有三个来 源：一是由于我国投资渠道狭窄，而闲余的大量资金。主要是温州的 游资；二是看好人民币升值，希望将来通过某个契机获得大量回报的 国际游资；三是国内银行贷款。这是上海房地产业最重要的支撑力量。 如果房地产是供给弹性较大的商品，那么需求的增加只会在短时 间内提高房屋的价格，长时间内房价还是要回归正常状态的。但是， 由于土地的有限性导致了房地产的供给是缺乏弹性的。目前我国的土 地管理制度不完善，房地产市场的交易机制缺乏约束，为产生泡沫提 供了可能。在这些因素的基础上，泡沫通过自身的强化机制，在上海 愈演愈劣，愈发危险起来。 上海房地产市场的泡沫使得：①上海市居民的生活水平难以获得 改善；②房价涨得太快将拉大贫富差距；③丧失招商引资优势； ④金融业风险加大；⑤经济畸形增长。不仅如此，房地产的超速发展， 造成了我国钢铁、水泥、电解铝以及能源等都供不应求，投资热也难 以降下来。长此以往，我国的经济恐怕要受到重创。2004年国家进 行宏观调控，为我国房地产行业降温。通过一系列“组合拳”性质的 政策措施的颁发，上海市房地产行业发展过热的迹象得到了缓解。 分析这次泡沫事件的影响可知此次泡沫事件只是经济发展过程 中出现的泡沫，尚未恶化为泡沫经济，影响我国经济的发展。但是我 们不能因此掉以轻心。我们对待问题的态度不能是“出现一个问题解 决一个问题”。政策的实施需要连贯性、彻底性和协调性。要彻底解 决房地产泡沫问题，要想保持经济的可持续发展，重要的是构建一个 稳定、健康的、开放的经济环境。在这个经济环境中，市场手段是唯 一的经济手段。政府的职责是为这一手段的发挥构建一个和谐、公平、 公正的运行平台，提供服务的平台：完善法制系统，做好治安、交通 等基础设施的供应。 关键词：泡沫房地产供需变化游资信贷 Ab Ab stract The“bubble”in the economy words means one kind of speculative process，in which the price of one or a series of assets break away and continuously go up from market basic value．M