房地产泡沫研究——基于实体经济和虚拟经济的二二元结构分析框架.docx

内 内 容 摘 要 随着房地产泡沫全球化和普遍化趋势越来越明显，房地产泡沫成为全球关注 的热点和难点问题。关于房地产泡沫的研究越来越多，但是尚处于一个比较初级 的阶段，中国房地产行业究竟是否出现了泡沫?房地产泡沫产生的根源何在?如 何衡量房地产行业是否出现了泡沫，其影响是什么?如何防范和进行政策的调 控?关于房地产泡沫的很多基本理论问题至今没有得到解决。 现代经济实际上是货币经济，包括实体经济和虚拟经济两个部门，现有的关 于房地产泡沫的研究大都是从传统的实体经济视角出发，而忽视了虚拟经济部门 的存在，忽视了现代经济的货币经济特征，导致对房地产泡沫的解释缺乏现实感 和说服力。现代经济的“虚实两重性”不仅反映在房地产市场之外，还反映在房 地产市场本身，房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特 殊市场，房地产市场本身具有“虚实两重性”，正是由于房地产市场本身和房地 产所处的现代经济环境的“虚实两重性”，决定了房地产泡沫成因的复杂性和多 样性，我们认为房地产泡沫具有典型的复合型泡沫特征。这种复合型泡沫既与房 地产市场的虚实两重性有关，又与现代经济的虚实两重性有关。 基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，我们提出了一个基于实体经济 和虚拟经济的二元结构分析框架。把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟 经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间 的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础，而不是孤立的研究房地 产泡沫。我们强调房地产泡沫的复合性，给出了中国房地产的复合泡沫论的新判 断。提出了实体型泡沫、虚拟型泡沫和混合型泡沫的新分类。房地产市场与实体 经济发展背离，缺乏实体经济支撑的房地产价格膨胀，我们称之为实体型泡沫， 房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的 房地产价格膨胀，我们称之为虚拟型泡沫。混合型泡沫是指既有实体经济又有虚 拟经济因素共同作用造成的房地产泡沫，如果大量的货币资金游离在实体经济部 f-12_外，同时也不进入除房地产市场之外的其他虚拟经济部门，大量的资金为追 逐房地产市场的高利润率而积聚在房地产市场，那么将出现房地产市场即脱离实 体经济又与虚拟经济部门背离的严重泡沫化现象。 通过实证分析，我们发现实体经济因素和虚拟经济因素以及产业变量都对房 通过实证分析，我们发现实体经济因素和虚拟经济因素以及产业变量都对房 地产价格产生影响，实证结果较好的支持了我们的复合泡沫论的判断，房地产泡 沫是～种综合性质的泡沫，既有实体经济方面的因素，也有虚拟经济方面的因素， 更多的是与虚拟经济部门有关。进一步我们提出房地产市场的货币积聚假说来解 释房地产泡沫现象。我们认为房地产泡沫是大量货币(尤其是大量投机货币)更 加偏好于具有明显虚拟经济特征的房地产的结果。来自日本和中国的实证分析较 好的支持了这一假说。 论文第一章是绪论。第二章是虚拟经济和房地产泡沫的理论文献评述。分别 对泡沫理论、房地产泡沫理论和虚拟经济理论进行了理论述评，为后文的二元结 构分析框架提供理论基础。第三章提出了一个分析房地产泡沫的二元结构框架， 对房地产泡沫的存在性及其检验进行了理论的梳理回顾和实证分析。第四章重点 对房地产泡沫的成因进行了总结分析，并利用中国和日本的数据，对房地产泡沫 的一些理论假说迸行了实证分析，在此基础上提出了自己的看法，提出了房地产 货币化和房地产虚拟化过程中的房地产市场货币积聚假说来解释我国的房地产 泡沫现象。第五章对房地产泡沫的经济效应及其传导作用机制展开了全面分析， 并利用中国和日本的数据进行了实证检验。第六章就房地产泡沫的治理问题进行 了探讨。为提高房地产泡沫的治理水平，对现有的一些治理政策措施进行了评价 和实证检验，在此基础上就房地产泡沫的管理提出了一系列政策建议。 关键词：房地产泡沫虚拟经济实体经济 Abst Abst ract As the globalization and generalization trends of the real estate foam are nlore and more obvious．it becomes the focus and di蚯cult question paid close attention to in the whole world．There is more and more research about the foam of the real estate． but which is still at all elementary stage．The foalTl has appeared on earth in the Chinese real estate trade?Where