房地产行业2019年中期投资策略：调控政策城市分化，市场整体将保持稳健增长.pptxVIP

政策展望：继续落实“房住不炒”，落户放宽以及大力发展都市圈建设是中长期利好货币政策：继续实施稳健的货币政策，适时适度逆周期调节在央行发布的《2019 年第一季度中国货币政策执行报告》中提到：“2019 年以来，中国经济运行总体平稳、好于预期， 新旧动能转换步伐加快，经济增长保持韧性。工业、服务业较快增长，投资增长加快，消费价格涨势温和，就业形势总体 稳定。但外部经济环境总体趋紧，经济仍存在下行压力，结构性矛盾还比较突出。面对新情况和新变化，按照党中央、国 务院部署，中国人民银行坚持稳中求进工作总基调，坚持金融服务实体经济的根本要求，深化金融供给侧结构性改革，继 续实施稳健的货币政策，适时适度逆周期调节，疏通货币政策传导，着力解决融资难、融资贵问题，为供给侧结构性改革 和高质量发展营造适宜的货币金融环境。为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行于 2019 年 1 月下调金融机构存款准备金率1 个百分点；从 2019 年 5 月 15 日开始中国人民银行对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率，释放长期资金约 2800 亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，促 进降低小微企业融资成本。房地产行业政策展望：坚持“房住不炒，因城施策”房地产调控将坚持“房住不炒，因城施策”，促进供求平衡中共中央政治局在 2019 年 4 月 19 日召开的会议上，再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。地方层面也加大了/quote_H30165.html房/quote_H30165.html地产市场的监管力度，各地继续落实楼市分类 调控政策。我们认为，此前楼市热度快速提升是政策收紧的内因，一季度楼市复苏的节奏快于预期，一线城市二手房保持回暖，二线 城市土地市场开始升温，土地溢价率也有抬升趋势。预计下半年房地产市场大幅波动的可能性不大。此外，中美贸易谈判 以及 GDP 增速是否稳健也是政策考量的外部因素。房地产融资环境难言宽松银保监会 5 月 17 日印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称《通知》），对 2019 年银行 保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资更是被单独点名，详见下表。预计下半年房地产融资环境难言宽松。请阅读最后一页免责声明及信息披露 /表 1：《通知》中涉及房地产行业的工作要点机构《通知》中涉及房地产行业的工作要点银行表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提 供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场； 并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。信托向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交 土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；违法违规向地方政府提供融资；违规要求或接受地 方政府及其所属部门提供各种形式的担保；违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。金融资产管理公司未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求；违法违规向地方政府提供融资或通过融资平台违规新增地方政府债务等。金融租赁公司违规开展房地产业务；违规向地方政府及融资平台提供融资等。资料来源：银保监会官网，信达证券研发中心落户限制放宽以及大力发展都市圈建设有利于房地产市场中长期稳健增长国家发展改革委 2019 年 3 月 31 日印发《2019 年新型城镇化建设重点任务》，指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共 6 个大方面共 22 个小点促进新型城镇化进程。具体而言，在加快农业转移人口市民化方面，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度， 在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万-300 万的Ⅱ型 大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万-500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体 落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分 数占主要比例。2019 年 2 月份国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提