房地产行业专题报告：行业发展换挡，城市周期兴起.docxVIP

第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 3 页 目 录 行业进入总量高位，增速低位时代 6 房地产行业销售总量影响因素分析 6 人口需求总量进入高增长低增速阶段 7 行业调控方式转变，发展方式换挡 8 行业主要指标周期波动幅度减弱 8 区域分化，城市周期兴起 10 房企竞争方式转换，从行业红利转向企业红利 10 重点 50 城基本面分析 11 分线城市总量分析 11 人口流入情况分析 16 分线城市经济特征 18 分线城市综合因素排名 19 4. 总结 21 风险提示 21 图目录 图 1 房地产行业销售总量影响因素分解简示 6 图 2 1999-2018 年房地产销售金额及同比增速 7 图 3 1999-2018 年房地产销售面积及同比增速 7 图 4 1999-2018 年中国总人口年增长 8 图 5 1999-2018 年房地产销售单价及同比增速 8 图 6 1999-2018 城镇人口增速逐步放缓 8 图 7 1999-2018 中国城镇化率不断提升，变化速率降低 8 图 8 房地产行业主要数据指标月度累计同比数据 —— 销售端 9 图 9 房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——投资端 9 图 10 房地产行业主要数据指标月度累计同比数据——房价 9 图 11 影响房企核心要素简析图 11 图 12 2018 年 31 个省市 GDP 占比较 1999 年变化 11 图 13 1999-2018 年常住人口年复合增速与 GDP 占比相关性 11 图 14 样本城市 GDP 及全国占比 12 图 15 样本城市常住人口及全国占比 12 图 16 50 个样本城市 2018 年常住人口数量比较 13 图 17 50 个样本城市近十年 GDP 均值比较 14 图 18 分线城市 GDP 逐年同比变化率 14 图 19 50 个样本城市近十年城镇人均可支配收入均值比较 15 图 20 分线城市城镇人均可支配收入逐年同比变化率 15 图 21 50 个样本城市“辐射城市 GDP/样本城市与辐射城市距离”比较 16 图 22 50 个样本城市近十年常住人口绝对变化 16 图 23 50 个样本城市近十年常住人口相对变化 17 图 24 分线城市常住人口逐年同比变化率 17 图 25 分线城市常住人口三年移动平均复合增速 18 图 26 样本城市 GDP 对近十年常住人口相对变化率 18 图 27 样本城市 GDP 对近十年常住人口绝对变化 18 图 28 样本城市城镇人均可支配收入对近十年常住人口变化率 19 图 29 样本城市城镇人均可支配收入对近十年常住人口变化 19 图 30 辐射城市 GDP/城市间距离对近十年常住人口变化率 19 图 31 辐射城市 GDP/城市间距离对近十年常住人口变化 19 表目录 表 1 房地产行业销售端数据和人口分段增速均值 7 表 2 50 个样本城市名单 12 表 3 采取 2018 年样本城市指标值进行筛选时的前 14 个城市 20 表 4 采取未来三年样本城市指标预测均值进行筛选时的前 14 个城市 20 行业进入总量高位，增速低位时代 房地产行业销售总量影响因素分析 1980 年代中国逐步探索和推行住房制度改革以来，中国房地产市场总量持续增长。 2018 年房地产商品房销售金额和面积达到历史新高。 房地产行业总销量由住房面积需求和单价构成，住房面积需求和销售单价分别受市场和政策多方面因素影响。不同时间段内单个影响因素的重要性和影响力不同。我们将行业总量影响因素进行简要拆分和分析（见下图 1）。 在稳定增长的经济环境下，我们认为房地产行业长期增长的主要驱动因素在于住房需求的增长，住房需求有三个维度：1、总量方面，全国人口增长所带来居住需求的增长；2、区域经济发展不平衡所导致人口流动带来本地常住人口增长的需求；3、棚改和 安臵需求。后两大因素影响需求释放的速度和地区差异。 政策因素市场因素生育政策总人口增长放缓，二孩政策放开当地人口自然增长（包含城镇扩张使原农村户口变为城镇户口）经济发展初期人口快速增长，行业需求增长主要由人口自然增长驱动限 购 限 贷政策我们认为因城施策调控长期存在，政策松紧在于落户限制门槛的调节城市人口净流入（或流出）区域经济发展分化，因经济、就业、教育、医疗等资源差异导致人口迁移受 拆 迁 政策 支 持 或限制全国大规模棚改计划进入收尾阶段，我们认为拆迁总量会逐步回落棚改和拆迁安臵需求 政策因素 市场因素 生育政策 总人口增长放缓，二孩 政策放开 当