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奥运会对北京房地产市场的影响研讨.ppt 47页

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* 影响1:增加了固定资产投资,带动房地产市场整体向前发展 2001年,北京市确定奥运预算投入总计2800亿元,为北京市的固定资产投资增加了砝码。 固定资产的投入带动了城市经济的发展,我国改革开放20多年的资料显示,较高的投资率一般都伴随着较高的经济增长率。 而经济增长对房地产市场的拉动是房地产市场向前发展的主要决定因素。 奥运会使固定资产投入增大 较高的投资率都伴随着较高的经济增长率 经济增长是房地产市场发展的决定因素 固定资产投资与房地产市场发展之间的关系 汉城GDP 北京市投资率和经济增长率 * 影响2:轨道交通的完善将促进北京市房地产市场的繁荣 国际经验表明,交通设施是推动房地产市场发展的三种力量之一。其中,交通设施对房地产起到最大推进作用的当属轨道交通。 轨道交通的高度能达性使得城市各区域联系更紧密 由能达性引发“磁力效应” 城市功能提升 交通时间缩短 居住环境改善 片区开发升温 居住郊区化 白领置业群增加 次级商务中心 城市功能强化 辐射范围扩大 集客能力增加 商业中心强化 沿线中小户升温 办公区域集中 城市中心区 城市边缘 轨道交通开通 辐射范围增加 居住群体扩大 支撑 支撑 轨道交通对房地产市场的直接作用,体现在强大、高效的运输能力。 交通的高效率和便利性。对居住型物业来说无疑会成为其价值的强大支持; 人群的集中能力。对商业性物业来说,庞大的集客能力,自然为轨道上盖及沿线商业物业带来源源不断的消费人群和购买力,直接带动商业物业价值的上扬。 在轨道交通支持下,这两种物业形态的互补和互动,又会带动整个片区价值的增长。 地铁的高度能达性为沿线物业带来了“磁力效应”,沿线吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中,刺激站点周围土地的高密度开发,繁荣轨道交通沿线的经济。 轨道交通促进房地产市场发展的作用机理 * 影响3:为新城发展带来契机 长期以来,北京市的发展是以旧城为核心的单中心外溢型发展模式。但是,随着北京发展速度的增快,城市功能逐步丰富强大,同时奥运会的举办又加速了北京走向世界的步伐,迅速向世界城市的目标迈进,这种单中心外溢型的模式已经不能满足城市功能的需求,因此,在《北京市城市总体规划(2004年~2020年)》中明确提出“市域战略转移”的城市空间发展策略,即“逐步改变目前单中心的空间格局,加强外围新城建设,中心城与新城相协调,构筑分工明确的多层次空间结构。” 由于奥运会的召开,加快了北京高速公路网的形成,直接有利于加快郊区卫星城、小城镇跟市区之间的紧密联系。今后,北京城市发展的主要方向是东、南地区,特别是京津唐高速公路的方向,该地带有5、6个重点区域要加速发展,包括通州、亦庄和顺义。因此,奥运会的召开利用日趋完善的交通和生活配套为新城发展带来契机。 * 影响4:场馆的建设带动周边地价的提升 从历届奥运会主办城市的经验来看,奥运场馆建设的结果将带来其周边地价的提升,甚至是大幅提升。 1996年亚特兰大奥运会兴建了超过21英亩(约8.5万平方米)的奥林匹克公园,该园带动了奥运会前后周边房地产的升值,升值普遍都超过30%。 2005年第二季度亚奥板块商品住宅价格 奥林匹克体育中心周边典型楼盘当前价格 亚奥板块 * 影响5:奥运会促进了北京危改进程 奥运会的召开对北京的危改工作提出了更高的要求 “新北京、新奥运”的奥运主题,将要求北京市在城市建设上有大的突破,其中一项重要内容就是加快危旧房改造,真正把北京建设成为现代化国际大都市和历史文化名城。因此,筹办奥运的过程中,将会对北京市的危旧房改造形成一种强大的压力和推动力。 有利于推进“市政基础设施建设带危改”的方式 有利于推进“以房地产开发带危改”的方式 主办奥运会得到市民的支持,有利于危改工作的开展 奥运会的投资中有1800亿元用于基础设施投资建设,据专家估计,这将使北京市的基础设施水平提高20-50年。这更有利于采用“市政基础设施建设带危改”的工作方式;也有利于保证危旧房改造地区各项市政基础设施的落实。 北京市危旧房改造工作的实践证明,危改的进程与房地产市场的景气情况直接相关,尤其是在2000年以前采取“以房地产开发带危改”方式为主的那一段时间内更为明显。奥运会对北京市的房地产市场有着促进作用,无疑将大大促进北京市“以房地产开发带危改”的危旧房改造方式。 市民群众支持危改是危改工作顺利进行的前提。广大市民对举办奥运会的持续和广泛的支持,必然有助于他们对危改各项政策的理解和接受。 * 潜在风险与建议 潜在风险 建议 * 风险1:奥运会前后全社会固定资产投资比例失衡的风险 北京正处于奥运会筹备阶段 目前,北京正处于奥运会的筹备阶段。一般在此阶段,主办城市都将投入大量的资金进行大规模的基础设施建设和城市环境建设,

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