房地产行业重大事项点评：宽流动性环境下的政策预对冲，信用价值凸显.docxVIP

▍ 融资整体宽松下的政策预对冲 据新华社 7 月 6 日报道，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。我们认为本次监管加码，是融资环境整体宽松下的政策预对冲。在“房住不炒”总要求下，政策调控将更为精细化、去周期化，保障房地产市场平稳健康发展。 表 1：银保监会对信托公司提出的五点要求 分类 具体内容 总体要求 增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求； 风险管控 提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配； 合规建设 提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展； 业务规模 控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平； 业务服务 提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 资料来源：新华网， 信托融资总体有所回暖，房地产信托增长迅速 据信托业协会数据，信托资产余额自 2018 年进入负增长，受 2018 年下半年以来相对宽松的货币政策影响，信托资产余额逐步探底回升，2019 年一季度末，信托资产余额达到 22.54 万亿元，环比下降 0.71%，降幅有所收窄。而据用益信托网用数据，2019 年前 6 月，国内总新成立信托 1.23 万亿元，同比增长 17.54%。 图 1：中国信托资产余额探底回升 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 信托资产余额（万亿元) 余额环比  14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 资料来源：中国信托业协会， 而另一方面，房地产信托融资余额快速上升，新增信托投向房地产的比例扩大。与信托资产余额在 2018 年总体负增长相反，投向房地产的信托资金在过去数年均保持正增长。 截止 2019 年一季度末，投向房地产的资金信托余额达到 2.81 万亿，占总余额比例由 2016 年底的 8.19%上升到 14.75%。新增信托投向房地产的比例更是快速扩大，2019 年一季度 达到 19.2%。而据用益信托网数据，6 月新发行信托投向房地产业的占比更是达到了 44.42%。 图 2：房地产资金信托余额总量及占比均在快速上升 图 3：房地产资金信占新发行比例快速上升 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 资金信托余额:房地产 余额占比  16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%  1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 新增信托项目金额：房地产 新增占比 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 资料来源：中国信托业协会， 资料来源：中国信托业协会， 表 2：2019 年 6 月新发行信托投资领域分析 统计项目 规模 占比 数量 占比 平均规模 平均期限 平均收益 金融 324.05 亿 23.11% 472 个 32.91% 0.89 亿 2.50 年 7.33% 房地产 622.80 亿 44.42% 470 个 32.78% 1.41 亿 1.58 年 8.31% 基础产业 290.52 亿 20.72% 338 个 23.57% 0.89 亿 1.95 年 8.42% 工商企业 69.19 亿 4.93% 98 个 6.83% 0.91 亿 1.68 年 7.76% 其他 95.61 亿 6.82% 56 个 3.91% 2.12 亿 1.48 年 8.45% 合计 1402.17 亿 100% 1434 个 100% 资料来源：用益信托网 融资环境仍然稳健宽松，政策边际提升融资压力 而从房地产行业其他重要的融资市场来看，行业目前融资环境仍然整体稳健宽松。 2019 年一季度末，房地产开发贷款余额 10.85 万亿元，环比增长 6.47%。国内公开债券 市场融资规模经历严厉调控，虽不及 2016 年高位，但近 4 个季度也都保持在 1500 亿元之上。 图 4：房地产开发贷款余额走势（万亿元） 房地产开发贷款余额 环比 12 10 8 6 4 2 0 资料来源：中国人民银行，  30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 图 5：房地产行业境内公开债券市场融资规模走势（季度，亿元） 图 6：房地产行业境内公开债券市场融资规模及结构变化（月度，亿元 400035003000250020001500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 中长期借款 短期借款 资