房地产行业2019年上半年投资笔记：一季度进击，二季度回到年初起点.docxVIP

请务必阅读正文之后的免责条款部分 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u 回顾与展望：回到年初的起点 3 行情回顾：基本面搭台，政策资金面转向 6 事件回顾：分歧趋同，预期转向 10 环境回顾：低库存带来强韧性，静待销售反弹 12 持仓回顾：龙头持仓下降，二线异军突起 16 投资建议：N 字型走势确立 17 风险提示 17 请务必阅读正文之后的免责条款部分 回顾与展望：回到年初的起点 我们以 2019 年 1-6 月作为此次复盘的时间区间。由于 3-4 月属于上市公司年报及一季报的密集发布时期，为了将这一时间完整的放入一个区间， 因此我们这一阶段的复盘以 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日作为 复盘区间。 2019 年 1-6 月，大盘整体表现强势，地产板块也随之大幅上涨，但总体来看，行业更多属于跟涨属性，而不是领涨属性。信用层面的宽松、经济预期的好转以及政策对待资本市场的态度转向推动整个市场风险偏好的上升，房地产板块也随之在第一季度录得了明显的绝对收益和一定的相对收益；但随着 4 月初行行业的调控政策和信用政策的转向，在第一季度累计的相对收益在之后基本被抵消，同时，进入五月初，中美贸 易战开打的预期和包商银行被接管带来的担忧降低了市场的风险偏好， 行业的相对收益和绝对收益均不明显。2019 年 1-6 月，行业绝对涨幅达到了 19.1%，但相对上证指数涨幅仅为-0.4%。 2018 年 1-6 月共有 118 个交易日，以日度为频率，行情表现出以下几个特点：（1）房地产指数跟随大盘，超过 60%以上的交易日行业指数相对上证指数的收益在-0.5%~+0.5%之间，没有明显的相对收益，进入 5 月份以后更为明显；（2）2019 年初至 3 月中旬，相对收益的分布比较零散， 3 月中旬倒 4 月中旬，出现了较为集中的正相对收益，但 4 月中旬之后， 接着出现了集中的负相对收益，基本吞食了之前累计的正相对收益。（3） 行业正绝对收益集中在 2019 年第一季度，负绝对收益集中在 2019 年第 二季度，在 2019 年上半年出现了先涨后跌的情形。 表 1: 2019 年 1-6 月 118 个交易日房地产板块行情日度表现情况 （天数） 大于 2% 0.5%~2% -0.5%~0.5% -2%~-0.5% 小于-2% 绝对收益 13 33 29 36 7 相对收益 2 18 75 23 0 注：相对收益的比较基准为上证指数数据来源：WIND、 图 1：2019 年 1-6 月行业相对受益行情集中在 3 月中-4 月初（房地产指数-上证指数） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 数据来源： 图 2：2019 年 1-6 月行业跟随大盘拥有一定的绝对收益行情（房地产指数） 数据来源： 2019 年 1-6 月，板块的上涨行情主要是对宏观层面的反应，正的相对收益行情缘于数据出台后，市场对基本面的分歧减少，而负的相对收益主要缘于信用政策和调控政策预期的转向。根据我们的“3W+T”的事件分类框架，主观地，我们把 2019 年 1-6 月我们认为对板块行情或者基本面有重要影响的事件归类（详细请见表 3）。从归因上看，行业的绝对收益行情源自于宏观层面的预期转好，包括市场对改革的预期、对经济平稳运行的信心增加，以证监会人事变动为起点，房地产板块跟随大盘走出了绝对收益行情。 基本面优于预期是板块出现正相对收益的主因。3 月 14 日公布 1-2 月份 请务必阅读正文之后的免责条款部分的数据，超出我们的预期，也超出市场预期。我们在 1 月份的报告《投资奏响高昂的乐章》中预测 2019 年的投资增速为 7.7%（1-2 月为 11.6%），新开工面积增速为 6.1%（1-2 月为 6.0%），住宅销售面积下降 7%（1-2月为-3.2%）。市场对于行业未来基本面的运行情况上修，带动行业走出较强的相对收益行情。尽管 2019 年 1-2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 尽管政策的微小松动对于板块的正面影响不大，但是政策和资金层面的预期转向却对行业带来显著的负面影响。尽管 4 月中旬公布的 3 月份数 据依旧较好，但对于基本面的预期没有本质影响，反而是 4 月中旬的政 策层面出现了些许收紧，打断了 2018 年 10 月中以来的宽松序列，加之中央政治局再次提出房住不炒的定位，使得市场对于政策宽松预期出现转向。与此同时，出于对宏观经济运行的判断，信用宽松的预期也开始转向。政策和资金层面出现由松转紧的预期下，行业开始进入超额负收益行情。 18161516161414121211108108768665444220中央