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目录
行业格局：需求多元定位细分，龙头加速扩张 5
整体较高景气度，供给加大竞争分化 5
高线市场密集渗透，低线市场空间较大 9
需求更加细分，精致社区购物中心崛起 11
社区商业：差别布局，精细管理彰显经营效益 14
低线市场商业迸发，体型精致业态精细 14
业态布局差异多元，运营管理重要性凸显 18
借鉴海外：社区购物中心具备高成长性 20
郊区商业持续扩容，社区购物中心占据主导 20
永旺社区购物中心代表，复制扩张铸造巨头 22
标的推荐：加速社区购物中心拓展的天虹股份 24
图表目录
图 1：中国城市购物中心存量规模及增速 5
图 2：全年新开购物中心数量 5
图 3：购物中心仍保持高于百货、超市业态的景气度 5
图 4：近几年来购物中心景气度保持稳定较高水平 5
图 5：中国购物中心市场集中度迎来持续提升 6
图 6：2014-2018 年购物中心空置率 6
图 7：2018-2019 年开业 TOP50 购物中心的商圈分布 6
图 8：全国新开业主题性购物中心占比持续提升 6
图 9：2018 年重点连锁商业企业已开业购物中心数量 7
图 10：2018 年主要连锁购物中心门店数量分布结构 7
图 11：主要购物中心企业区域分布 8
图 12：2018 年开业购物中心大区分布 8
图 13：2019 年拟开业购物中心大区分布 8
图 14：2018 年万达广场所开物业的不同城市分布占比 9
图 15：2018 年新城地产所开物业的不同城市分布占比 9
图 16：2018 年龙湖地产所开物业的不同城市分布占比 10
图 17：2018 年永旺梦乐城所开物业的不同城市分布占比 10
图 18：2018 年开业购物中心各级城市占比 10
图 19：2019 年计划开业购物中心 TOP30 各级城市占比 10
图 20：2015-2017 年各线级城市购物中心客流指数增速 11
图 ：近三年购物中心实际开业体量及增幅图 21
图 ：近三年购物中心实际开业体量及增幅
22 .............................................................................................................11
图 23：2017-2019 年市场计划开业购物中心体量及数量 11
图 24：开业购物中心体量区间数量占比 12
图 25：计划开业购物中心体量区间 12
图 26：2018 年代表性购物中心总数量 13
图 27：2012-2018 年代表性购物中心企业每年购物中心新开业数 13
图 28：代表性购物中心企业购物中心总面积（万平方米） 14
图 29：代表性购物中心企业购物中心总面积增速 14
图 30：天虹股份综合百货新一线及以上城市占比达到 61% 14
图 31：天虹股份社区购物中心在二线及以下市场占比达到 61% 14
图 32：新城吾悦已开业及待开业购物中心城市分布 15
图 33：龙湖已开业及待开业购物中心城市分布 15
图 34：代表性购物中心企业平均单店购物中心面积 15
图 35：新城吾悦运营合作品牌 16
图 36：各地恒隆主要招商品牌 16
图 37：社区购物中心模块运营逻辑 17
图 38：代表性社区购物中心企业永旺梦乐城平面布局——”两核一街”模式示意图 17
图 39：代表性购物中心企业购物中心总租金收入（亿元） 18
图 40：代表性购物中心企业购物中心总租金收入同比增速 18
图 41：代表性购物中心企业购物中心每平米租金收入（元/平米/天） 18
图 42：代表性购物中心企业购物中心每平米租金收入同比增速 18
图 43：社区购物中心的运营思路与效率评估 19
图 44：新城、龙湖、恒隆、万象城租赁业务毛利率 19
图 45：新城、龙湖、恒隆、万象城购物中心平均出租率 19
图 46：2016 年主要购物中心租售比 20
图 47：2017 年主要购物中心及企业的租售比 20
图 48：日本购物中心市场总数量 21
图 49：日本购物中心平均租户数量和平均面积大小 21
图 50：从过去 10 年来看日本新开购物中心以周边及郊区购物中心为主 21
图 51：日本 2018 年城市周边购物中心占比达到 85% 21
图 52：日本购物中心企业主要为 1-3 万平米的小型购物中心 21
图 53：日本购物中心仍以商品销售为主，餐饮及服务为辅 21
图 54：日本代表性社区购物中心永旺梦乐城的市场扩张 22
图 55：日本代表性社区购物中心市场扩张 22
图 56：永旺梦乐城单店面积 23
图 57：永旺梦乐城单店营业收入与净利润（亿元，人民币） 23
图 5
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