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物业管理方案编制指南 一、物业管理方案的制订 (一)学习要求 掌握物业管理对物业的基本要求 ,了解并做好物业管理早期介人的准备工作 ;具有进行拟管项 目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力 ;掌握制订物业管理方案的主要内 容、基本架构和方法。 (二)学习重点 1.物业管理的早期介入 (l) 物业管理对物业的基本要求 物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托 ,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行 使管理权 ,运用现代管理科学和先进的维修养护技术 ,以经营手段管理物业 ,从事对物业 (包括物业 周围的环境 )的养护、 修缮、 经营 ,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务 ,使物业发挥最大的 使用价值和经济效益。 物业管理对物业的基本要求是 : ①物业的设计要 “科学、合理、适用和美观 ”,并要方便维修和养护。 ②建筑材料质量和设计施工质量要好 ,减少使用成本。 ③配套设施齐全 ,能为使用人提供多种服务。 ④环境优美、安全、舒适。 ⑤为物业管理提供必要的设施。 (2)物业管理的基本内容 ①基本业务 包括房屋建筑物的维护、修缮与改造 ;物业附属设备、设施的维护、保养与更新 ;相关场地的维 护与管理 ;消防设备的维护、养护与更新。 ②专项业务 包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。 ③特约业务 包括各种与业主和使用入相关的代办业务。 ④经营业务 包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。 (3)物业管理早期介入的物质准备 人员准备 资料准备 设备、器材准备 资金准备 (4)房地产开发的基本程序 我国房地产开发的程序通常分为四个阶段 : ①决策、立项阶段 通过调查研究 ,寻求合作伙伴 ,选定开发地点和开发项目 ,向政府有关部门申请立项。 ②前期阶段 1)在申请立项的项目建议书基础上 ,经过进一步的调查研究 ,编制项目可行性研究报告 ,并向有 关部门申报 ,同时办理企业申报登记事宜。 2)项目的规划设计工作。 3)规划设计工作的报批工作 ,进行工程勘探 ,制定开发项目的建设方案。 4)征用土地 ,开展拆迁安置工作。 5)完成施工现场的基础设施配套建设 ,做到 “四通一平 ”即: 通水、 通电、 通路、通信、 平整土地。 6)办理开工手续。 ③建设阶段 通过招标、投标、发包工程 ,进行施工建设 ;同时,要加强施工期间有效的工程监理 ,包括请专业 监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表 ,直至竣工验收 ,交付使用。 ④营销阶段 这是房地产开发与经营相衔接、 相交叉的阶段 ,通常包括房屋销售、 出租、 使用管理 (物业管理 ) 和售后服务等。 上述四个阶段的实施不一定按部就班 ,有时可交替进行。 (5)建筑工程基本知识 ①建筑工程分类 建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为 : 1)一般土建工程 :包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。 2)管道工程 :包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。 3)暖卫工程 :包括室内外给排水管道 ,采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。 4)电气照明工程 :包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。 ③建筑工程管理 建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象 ,以施工现场为中心 ,遵循建筑施工的特点和规律 ,把各 个施工过程有机地组织起来 ,使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要 内容包括 : l)落实施工任务 ,签订对外承包合同 ; 2)编制施工组织设计或施工计划 ; 3)做好施工前的准备工作 ,保障顺利开工 ; 4)按计划组织施工 ,并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比 ,发现问题及时调整 ,使 各项施工活动处于最佳状态 ; 5)做好工程施工资料分析与整理。 ③建筑工程涉及的主要工作 1)熟悉施工图样 ,参加图样会审 ,熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序 ; 2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况 ,了解施工区域的地理环境和施工条件 ; 3)了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格 ; 4)编制施工组织设计 ,绘制施工平面图 ,制定施工进度计划 ,提出根据施工技术力量需要的材料、 预制构件、机具等进场计划 ; 5)抓好施工技术及技术管理工作 ; 6)抓好质量管理 ; 7)抓好安全生产管理 ; 8)抓好材料与工具管理 ; 9)抓好班组管理 ; 10)抓好劳动定额与劳动报酬等。 2.物业管理早期介入的实施 (l) 工作内容 根据房地产开发的不同阶段 ,物业管理早期介入实施的工作内客主要有 : ①参与规划设计阶段 参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要 ,以及在以往物业管理实践 中发现的规划设计上的种种问题或缺陷 ,用咨询报告