典型案例：美国特色小镇创建模式再思考——以格拉夫小镇为例.docVIP

美国特色小镇创建模式再思考——以格拉夫小镇为例 摘要：中国的小镇开发浪潮是在城镇化率达到57.5％以后出现的。相比之下，作为发达国家的美国，早在上世纪70年代城镇化就达到了这一水平。同时，美国也经历了“逆城市化阶段”。随着大都市边界的持续蔓延，美国出现了城市中心衰落和郊区崛起的现象。低密度、舒适的居住环境，独具风情的街区空间，恰到好处的选址，这些因素叠加催生了一批美国的成功小镇项目。本文将针对美国洛杉矶的一个明星商业中心项目进行深度解剖。 关键词：美国特色小镇；模式；产业 洛杉矶一个商业中心的项目就坐落于洛杉矶郊区，占地6.8万平方米的商业中心，其设计的特色、业态的配置、风情的营造、管理的手段，对当下中国同类项目的开发都是极具启发。 格罗夫小镇（TheGrove）被誉为零售界的“迪士尼乐园”。坐上古董叮叮车徜徉，随着“Flymetothemoon”的音乐，在喷泉旁跳一支舞，在古典豪华的戏院里，看一部时下最热门的电影，梦幻般的境像让你仿佛置身于上个世纪，每个人在格罗夫小镇都能得到最完美的体验。这正是他的缔造者RickCarsuo的梦想：“我要建造一个小镇，这是一个超脱时空的地方，来这里的每个人都会爱上他。” 格罗夫小镇（TheGrove）是美国近年开发的具有典型意义生活方式的购物中心，并以杰出的设计形式获得了第27届国际购物中心协会设计与开发奖。虽然在运营初期遭受了很多批评，例如，指责其和周边街区及附近农夫市场的风格不协调等，也有人指出“格罗夫就是个人造小镇，极力想要还原的是一个从来不曾出现过的地方”，但这个人造小镇开业以来的斐然成绩却不可否认。 据统计，格罗夫小镇每平方英尺（约0.09平方米）平均销售额高达2200美元，位列全美最赚钱的购物中心排行榜第二位；其实现了将近90%的购买转换率，而全美平均转换率是50%；年客群量达到2200万人次，一度超越了隔壁橙郡的迪士尼乐园。在全球实体零售业业绩不断滑坡的今天，排队等待格罗夫小镇租赁签约的零售商名单却有很长一串。 一、以人为核心的规划才能深得人心 格罗夫小镇所在地块占地6.8万平方米，位于费尔法克斯区，属于好莱坞商圈，是洛杉矶城人口密度最大、最富有的街区之一，旁边有世界闻名的农夫市场，曾被定位规划为面积超过9万平方米的区域性购物中心。 尽管有不少开发商竞标，但这些方案都遭到周边街区居民的反对。直到卡鲁索（Caruso）公司提供了一个更合理的方案。项目初期，卡鲁索和他的团队与附近街区居民开会讨论，真切把街区居民关注的问题纳入设计方案，包括项目的规模、招商店铺的类型、人流量，尽量减少潜在人流对附近街区造成影响，在前期规划中做了很多修改。最终方案确认了： （一）项目面积大约是之前规划的一半。 （二）承诺保留农夫市场和具有早期加州风格的大庄园GilmoreAdobe。 （三）以人的舒适体验为核心，展现多样化业态包括餐厅，娱乐设施和书店。 （四）沿袭农夫市场露天广场的风格。 这个方案得到了当地规划委员会和市议会的一致同意，卡鲁索从农夫市场业主Gilmore家族手里拿到了长期土地租赁权。 二、高客流量的城市选址、独特的农夫市场 格罗夫小镇在区位上有着得天独厚的优势：洛杉矶是美国的第二大城市，仅次于纽约，是一座具有巨大影响力的国际化大都市。每年游客量达到5千万人次。 格罗夫小镇现已成为国内外游客来洛杉矶观光的必去旅游点之一，此外他的客源也来自周边5-10公里的范围内街区居民。 格罗夫依托百年历史的农夫市场，共同繁荣。格罗夫的全名叫TheGroveatFarmersMarket，中文翻译过来就是农夫市场的格鲁夫，顾名思义，当时的规划主要是想把农夫市场的客流导入格罗夫小镇。 农夫市场始于1934年，由一个露天农业品交易市场，发展到现在闻名于世的现代化开放结构的农夫市场，市场以新鲜蔬果、各类型杂货及各地美食出名，现已成为南加州最著名的旅游目的地。格罗夫小镇和农夫市场由有轨电车相连接，共同创造了2200万人次的年客流量。 三、步行尺度的规划、多样化的景观营造项目独特氛围 （一）东西向人流 地块规划的重点是步行街第一大道(theFirstStreet)。这条约400米长的马路，自西向东连接着农夫市场和小镇代客泊车点。路宽18.2米，叮叮车轨道占8.5米，两边各有4.8米的人行道。步行街的中心区域是一块0.4万平方米的绿地。这是格罗夫小镇的中心休闲区。 休闲区划分为3大块：动感喷泉，环绕着一圈砖石栏杆，旁边有一个复古式的小桥，供人们观赏喷泉。草坪，供人们休憩，孩子们玩耍嬉戏，时尚品牌活动场地。固定零售摊位，提供冰淇淋，热狗，果汁和咖啡，这是格罗夫小镇唯一提供快餐的地方。第一大道很自然地把农夫市场和泊车点的人流引向小镇中心区域，形成东西向人流。 （二）周边街区人流 第一大道上有一尊大型雕塑叫“洛杉矶精神“（