深圳城市更新情况调研报告.docxVIP

关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫I口村改造，2009年示称为城市更新，其实 质就是土地资源的再利川，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完 善基础设施配套、消除安全隐患的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （-）城市更新的必然性 土地资源稀缺 据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906 平方千米外，建设用地面积已达934平方T?米，占全部国土面积的47%,接近城市规划要求 建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳町新增建设用地仅为42平方千 米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月 底,深圳登记在册的非户籍人口 1280万人,户籍人口 274万人，全市实际居住人口已超过 1500万，是中国人I」密度最人的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间, 完善相关基础设丿施，提升城市质量。 产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制 造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的 发展。通过参与城帀更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 历史遗留问题多 1992年Z后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳 的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经 过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均己转为国有土地，但城中村 房屋的确权问题一直是因扰城中村改造的核心问题。截至2013年底，深圳历史遗留违法建 筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%,通过城市更新部分可 以理清产权。 （-）城市更新政策性文件 2004年,深圳市颁布《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》,拉开了旧改序幕;2009年陆 续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序, 其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让, 无须招拍挂，这意味着列入IH改的项日无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出讣的程序, 直接山权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时 间要求；2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。 （三）城市更新进展情况 截止2013年底，全市已列入计划项n 407个，总用地面积35平方公里；完成规划审 批229项，用地面积约20平方公里；已签用地合同项1=1达102个，涉及拆迁用地面积6. 3 平方公里，出讣用地面积4. 4平方公里，涉及建筑面积1800多万平方米；建设实施完成并 上市销售项目27个，涉及建筑血积600多万平方米，对当前房地产市场产生了重人彫响。 ,城市更新问题存在分析 城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时 漫长、不确定性较大的复朵过程，有开发商形彖地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。 （一）旧改拆迁难度大 按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定：“住宅类小区，100%业主同意并签署《拆 迁补偿安置协议》方能进行下一步丄作”，这是IH改的最大难点。2010年最先试点的木头 龙、南苑新村等8个老旧住宅小区改造，因达不到100%业主的同意，至今无一成功推动； 2013年3月，鉴于老IH住宅小区III改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定 除非冇严匝的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。 （-）拆迁补偿标准高 城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的陳弈，从蔡屋用改造，到岗厦、人冲村改造， 拆迁补偿纠纷如影随行，人多数是以开发商最终开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高, 还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加人了旧改成本，捉髙了旧改的门槛，同吋也 加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然冇村民把占地100平米的宅基地，通过钻洞、 爬山等方式加建到3000多平米，堪称全国之最。 （三） 审批流程存争议 深圳更新项冃审批要经过40多个部门，约需盖200个公章，操作过程寻租点多，容易 滋生腐败。更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商 关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种 程度上承担了官方在十?地开发屮的角色，如果拆迁平整示的土地重新进入招拍挂程序，显然 同样有失公平。