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天?津?大?学?网?络?教?育?学?院 专科毕业论文 题目：我国土地制度下房地产企业开发用地获取策略 分析 完成期限：2016?年?1?月?8?日?至?2016?年?4?月?20?日 学习中心：选择一项。 专业名称： 学生姓名： 学生学号： 指导教师： 天津大学网络教育学院专科毕业论文 我国土地制度下房地产企业开发用地获取策略分析 摘?要 在房地产行业和土地政策的使用，参与调控的背景下，房地产开发公司这 样的土地决定了公司的生存命脉不可再生资源的渴望，因为土地是房地产开发 公司生产的住房产品的“原材料”，不能处理产品，再加上土地不可再生和稀缺， 土地已成为企业生存和发展的生命线，也成为许多房地产开发企业争夺的焦点。 然而，在这方面，许多房地产开发企业如何面对土地征收的问题，这是特别重 要的，采取土地收购战略。归纳总结了房地产企业土地收购战略的调控政策， 分析了土地收购的内部因素和外部因素的影响。房地产企业获取土地的工作有 借鉴意义。 关键词：房地产；调控政策；土地获取；策略 一、绪论 近年来，国务院颁布了一系列的调控政策，如房地产税、住房建设安全性、 差异化信贷政策、提高利率、存款准备金率。在上述一系列如此激烈的竞争和 严重的宏观调控，品牌运作能力，稳定发展，丰富的资本，土地储备，大型房 地产企业可能会迫使微笑面对，而那些没有品牌经营能力，规模小，资本运作， 没有土地储备，生活空间将日益缩小，甚至面临资金链断裂，现有项目的发展 和后续的土地储备，没有被迫退出市场。回首过去，面粉贵过面包，高溢价率， 王曾一度占据土地市场的新闻头条。然而，随着楼市的调控，土地市场政策变 得越来越紧张。随着国家对闲置土地管理工作的实施力度加强，这将促进房地 产公司加快消化库存，减少土地的强度。新建商品住宅价格环比下降和持平的 城市占绝大多数，下降相比，在城市的同一时期也增加，从一个月到一个月， 房地产市场的逐渐放缓，导致土地市场也趋于低迷。然而，今年?5?月份的一些 城市，随着商品房销售的明显反弹，新住宅价格上涨，部分城市土地市场也再 现了高位。在这样一个两难的境地，开发商也陷入迷茫期，正在积极储备土地？ 还是主动减少地面？或等待，已经成为开发商需要思考的。 二、我国土地制度下房地产公司土地获取面临的问题 1 天津大学网络教育学院专科毕业论文 1、调控政策的背景 近年来，国务院出台一系列的调控政策，诸如国六条、国八条、新国八条、 国十条、新国十条、国十一条、限购、限房价、房产税收、保障房建设、差别 化信贷政策、加息、上调存款准备金率等等，对整个房地产行业的影响巨大， 其影响涉及到房地产开发企业、购房者、各级地方政府等范围。但这些调控政 策除了对购房者的，对于房地产开发公司在土地获取方面也是个重拳打击，他 们面临土地获取方面的压力则更加大了。在此背景下，控制固定资产投资的过 快增长已经成为当时宏观调控的重点，为适应这一要求，政府宏观调控政策需 要从需求管理向供给调控转变，这是对政策宏观能力的新考验。而土地由于某 种原因其在我国的特殊作用和地位，加上当时土地市场本身的混乱和保护耕地 的重要性，所以被中央赋予了参与宏观调控的职能。用温家宝总理的话来总结， 土地在防止经济过热时可以起到“釜底抽薪”的作用，而在抑制经济过冷时又可 以收到“雪中送炭”的功效。 2、调控政策的主要内容 针对房地产开发企业的调控政策。政府利用减少商业银行的贷款规模、提 高税收、提高购置土地的首付款比例、缩短全额地款的支付时间、全面实行招 拍的市场方式等方面增加开发企业的资金压力；在开发过程中，增加保障房、 公租房的比例；销售环节，限售、限价、禁止捂盘；政府加强了监管力度，核 查企业开发成本和销售利润；对高价购买土地和高价出售商品住宅企业问责约 谈和经济处罚。针对各级政府的调控政策。严格控制土地供应计划、开发规模、 结构分布等指标；对商品住宅推行限购、限售；制定保障房计划，推进保障房 和公租房建设、提高中小套型和普通住宅比例；禁止强迁；对违法占用土地， 房价过高和保障房建设不力的城市建立问责、查询和约谈制度等。 3、调控政策下房地产公司土地获取面临的问题 面对政府出台的种种调控政策，特别是对房地产开发公司的调控政策，令 房地产开发公司增加了重重压力，特别是资金方面的压力，已迫使诸多中小企 业面临退市的危险；大企业虽还能应付，但在土地获取方面也面临着种种问题， 主要表现在几个方面： （1）缺乏明确的土地购置目标 各种监管政策的发展使公司的资金匮乏，对未来市场的预期很难判断，所 以对土地收购目标是盲目的，缺乏前瞻性，但有偶然的，主要是在一些房地产 开发企业之前的土地收购，公司尚未明确土地收购目标，很可能是在满足土地 2 天津大学网络教育学院专科毕业论文 收购机会，开始考虑是否符合公司的