商业地产系列深度报告之写字楼篇：供需双向改善，资源禀赋.pdfVIP

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2020-01-08 发布于广东
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商业地产系列深度报告之写字楼篇：供需双向改善，资源禀赋.pdf

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[Table_MainInfo] [Table_Title] [Table_Invest] /房地产发布时间：2019-12-31 证券研究报告 / 行业深度报告优于大势上次评级：优于大势商业地产系列深度报告之写字楼篇：供需双向改善，资源禀赋为王报告摘要：历史收益率曲线[Table_PicQuote] [Table_Summary]当前时点我们推荐关注商业地产板块主要基于以下四点理由：1. 随着开发业务增速的放缓和ROE 水平的见顶回落，参考海外经验来看向自持商业转型是房企的一致选择；2.利率下行环境下商业地产估值分母资本化率下行，存量物业重估值提升；3.过往流动性宽松周期中，商业地产股大概率有超额收益表现；4. 近两年来，中国商业地产市场大宗交易频现，而其中外资投资占比大幅提升，侧面反映出长线资金对市场需求的信心，商业核心资产抢夺正当时。涨跌幅（% ） 1M 3M 12M [Table_Trend] 相较住宅物业，写字楼业态具有以下三大特征：1. 出售吸纳量与住绝对收益 6.92% 8.45% 21.00% 相对收益 0.31% 1.45% - 14.57% 宅销售呈现同频小周期波动特征，而出租吸纳量波动相对较为平稳， [Table_IndustryMarket] 主要由于写字楼物业租赁需求更多受区域产业结构、经济发展水平行业数据和居民可支配收入等中长期指标影响，且较少受调控影响；2. 由于需成分股数量（只） 170 总市值（亿） 25861 求受区域经济影响较大，因此区域分化特征更为显著，一二线城市流通市值（亿） 22354 间空臵率、租金等指标差异明显，因此地域属性对写字楼而言至关市盈率（倍） 10.75 重要；3. 由于写字楼交易总价高、持有交易各环节税负更重、管理退市净率（倍） 1.83 成分股总营收（亿） 23331 出专业化程度高，因此投资难度较大，投资者以金融机构为主。成分股总净利润（亿） 2079 当前时点看，写字楼市场在供给和需求层面均具备边际改善因素，成分股资产负债率（% ） 78.98 推动市场景气度向好：供给层面，新开工自20 14 年后持续同比下滑，