《酒店投资决策分析方法与应用》第7章应用案例.ppt

四、项目投资方案的不确定性分析 尽管方案一和方案二的盈利能力较低，但判断这两个方案是否完全就是不可行，还需进行投资方案的不确定性分析。由于方案一和方案二在初始投入、内部收益率等指标方面都比较接近，以下仅对方案二即办公楼改造方案进行不确定性分析。 （1）不确定性因素分析 客房数量 为增加项目的盈利能力，把会议室改造为4间标房。相对于原假设方案，客房数量可增加到46间。 客房售价 平均房价为300元/天，相对于北京地区同类星级酒店价格有所偏高，但考虑未来价格的稳定上升趋势，该价格比较适中。 客房入住率 项目主要是为解决集团入京人员的后勤保障及接待，客源应较稳定，再加上近西客站，其入住率也应有保障。理想情况是，客房入住率可以由原来假定的70%上升为85%。 客房经营成本 在加强内部管理的前提下，客房运营费标准将可能由此前假定的每天每间70元下降至60元。 物业自然升值 原假设比较保守。项目物业增值率由原假设的50%上调为80%。 四、项目投资方案的不确定性分析 （2）乐观条件下方案二的财务分析 方案二比较乐观的假设条件：即客房数经改造达到46间、客房入住率上升为85%、客房运营费降至每天每间60元，项目在10年后回收净值附加80%的增值率。 根据上述假设条件的变化与估算过程，得到办公楼改造方案即方案二的现金流量表（表7-25）。 　 年份 0 1-9 10 1 现金流入 　 　 　 1.1 销售收入 　 428.15 428.15 1.2 回收固定资产余值 　 　 8575.51 2 现金流出 　 　 　 2.1 固定投资 5532.56 　 　 2.2 经营成本 　 129.54 129.54 2.3 销售税金及附加 　 23.98 23.98 2.4 所得税 　 34.08 34.08 3 净现金流量（1-2） -5532.56 240.55 8816.06 表7-25 乐观条件下办公楼改造方案的现金流量表 该方案内部收益率为8.13%。 其内部收益率高于7%，所以，可以认为方案在财务上可行。 五、结论与建议 （1）结论 在最初的假设条件下，方案一与方案二在财务上都是不可行的。 但在比较乐观的假设条件下，方案二在财务上可行。 （2）建议 如果要在方案一（整层购买方案）与方案二（办公楼改造方案）间选择，A集团应选择方案二，即投资改造原A集团办公楼6楼。 在将办公楼6楼改造成为酒店后，A集团应调整原酒店设计方案，尽可能减少办公用房或增加客房营业面积；同时，加强对酒店业务的管理力度，以确保酒店运营成本能够得到有效控制；并实施有效的营销策略，以提升客房的入住率。 三、方案1A的分析 （3）经营成本估算 1）对应于公寓房销售所发生的成本费用（即在第一年内发生的成本费用）。该成本费用具体包括公寓房销售推介费用和委托销售费用（不含增值税）。 公寓房销售推介费用：设定为400（万元） 委托销售费用（销售额1.5%）：39681×1×1.5%=595.22（万元） 项目第一年内发生的成本费用合计为：995.22（万元） 2）回租后（从第2年开始到项目经营期结束）每年应支付的费用： 每年应支付给公寓购买者的费用（目前上海酒店式公寓的年投资回报率在7%-8%之间，这里假定公寓购买者的投资回报率为8%）：39681×1×8%=3174.48（万元） 酒店年经营成本：按物业管理公司提供资料，上海同类酒店的经营成本约占酒店经营收入的12%。本项目假定该比率为15%。故本项目的经营成本为：（72+328.5+4534.18）×15%=740.24（万元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、方案1A的分析 （4）折旧费及经营期末回收固定资产余值 本项目方案因公寓房已出售，故折旧只针对商业办公用房计提，回收固定资产余值亦是。 商业办公用房原值（含购房款、中介费和契税）： =5600×0.83+750×5600÷45281+5600×0.83×1.5% =4810.47（万元） 年折旧费（按40年产权房平均提取折旧，不考虑残值）： =4810.47÷40=120.26（万元） 经营期结束时（第16年年末），回收固定资产余值： =4810.47-120.26×15=3006.57（万元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、方案1A的分析 （5）增值税、经营税金及附加、所得税的估算 该项目将公寓改造成为公寓酒店、并分拆出售，由此产生的增值需要缴纳增值税。若按固定资产处理方式，增值税为增值部分的6%： 39681×（1-0.83）×6%=404.75（万元） 经营