基于哈佛框架的财务分析研究——以荣安地产为例（上）.pdf

基基于于哈哈佛佛框框架架的的财财务务分分析析研研究究 ——以以荣荣安安地地产产为为例例 （（上上）） 2020年01月02 日 摘摘要要：：哈佛分析框架让财务报表分析的意义不再局限于对财务数据的分析，而是从企业 略、会计现状、财务报表和企业 前景四个方面进行综合分析。文章利用荣安地产2016—2018年的财务报表，应用哈佛分析框架对该企业的情况进行横向比较 与纵向比较，研究发现荣安地产盈利能力相较稳定但债务结构存在问题，同时针对相关问题对企业未来的发展提出相应的建 议。 关关键键词词：：哈佛框架，荣安地产，财务报表 一一、、引引言言 经济全球化进程逐渐加快，中国正在成熟 自身的发展道路并努力融入全球化。房地产产业作为我国的支柱产业，行业的稳定 对国民经济持续发展起到极大作用。2017年，为遏制热点城市房价上涨过快，全国主要城市纷纷正式进入 “五限”时 代。2018年中两次重要会议确定了全年房地产调控基调。2019年住建部指出要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地 产市场平稳健康发展，坚决防范化解房地产市场风险。可以看出市场竞争加剧，投资布局、融资能力、内部管控等方面都对 地产企业提出了更高的要求。企业要想在竞争中脱颖而出，要想在市场中立足脚跟，就必须在政策不断变化的背景下适当的 调整 略和发展方向。企业应该了解 自身财务情况并针对问题加以改进，为谋求长远发展做出科学规划。 面对未来行业发展的不稳定性和政策变化的不确定性，科学地对财务状况进行研究，对企业未来发展和经营有很大意义。通 过对财务分析相关文献的查阅，国内外学者对财务分析不断探索研究，Steven Isberg Dennis Pitta共同提出在进行企业 财务分析时，要包含公司的品牌溢价，重点分析公司的盈利能力、资产报酬率和行业发展前景，并在此基础上为公司发展提 ① 出建议 。Nino Veskovic通过对塞尔维亚地区182家公司进行财务分析，以提高盈利能力为最终 目标，为公司未来改革提出 ② 建议 。杨娜通过对财务案例分析，指出哈佛框架应由公司的发展 略出发，对企业外部环境所遇到的机遇、威胁和优劣势 ③ 进行分析，通过数据研究为企业指明未来发展方向 。杨凡以哈佛框架作为分析基础，对公司财务数据分析研究，为相关信 ④ 息使用者提供决策依据，为企业优化提供建议 。刘洋和章雁通过分析广汽集团财务情况，认为了解企业当前的财务状况和 ⑤ 经营业绩可以据此预测企业未来的发展 。 本文收集近三年荣安地产的财务情况，并结合哈佛分析框架对公司的各项指标进行具体分析，不但可以找出房地产公司发展 过程中存在的问题，为公司今后发展提出合理建议。同时能让企业管理者与投资者更全面地了解公司经营现状，提前对未知 风险进行防范。本文的研究重点在于探讨适用于企业 自身的财务分析方法体系的构建，通过对企业 略、会计现状、财务报 表和企业前景四个方面进行综合分析，为企业发展提出合理建议。 二二、、荣荣安安地地产产 略略分分析析 荣安地产主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及建筑施工四方面构成。其中房地产开发与销售是公司收 入的主要来源。公司在杭州、台州设立了城市公司，在宁波也开发了以 “荣安府”为代表的诸多高端项 目。本文结合SWOT分 析法将企业 略与企业内部资源、外部环境有机结合起来，客观分析企业现存的竞争优势、竞争劣势、机遇和威胁。 （一）优势 第一，公司主要开发高质量的中高档优质住宅，也在开发满足更多客户需求的精装修的中小户型。第二，在房地产开发区域 布局上，公司扎根长三角，重点布局中西部省会城市，持续扩大当地市场份额，为公司未来经营业绩提供资源保障。公司也 在三四线地域发展布局，在加大土地储备的同时，公司注重提升品牌价值，以较好地实现品牌溢价。第三，公司内部逐渐加 强科学管理，严格控制成本，以实现向管理要效益。 （二）劣势 第一，由于近几年政策的不断变更，房地产行业受到了巨大影响。限制购房等政策的出现，使得公司销售额有所下降。第 二，随着房地产行业的逐渐成熟，行业的集中度也在逐步提高，房地产行业逐渐向专