基于规划实施的民生设施整合探索——以珠海为例（下）.pdf

基于规划实施的民生设施整合探索 基于规划实施的民生设施整合探索 基于规划实施的民生设施整合探索基于规划实施的民生设施整合探索 ——以珠海为例——以珠海为例（（下下）） ————以珠海为例以珠海为例 （（下下）） 2019年 01月 15 日 (3)具体整合模型指引 ·空间布局。居住区级设施整合后宜布局于居住区的中心区域，以 800～1000m 服务半径 为宜，覆盖整个居住区。 ·服务人口。服务整个居住区人口，3～5 万人。 2 ·建筑面积。业务用房面积宜 1～1.5 万m。新区按高标准配置，旧区可根据实际需要确 定配置规模。 ·建设形式。全部功能整合(基本功能+可选功能)时，应为独立占地；难以落实用地时， 可允许附建于其他建筑低层，采用附建形式时以落实基本功能为先。 ·整合功能。新区按照全整合模型(基本功能+可选功能)建设，旧区可根据实际需要增加 或减少所整合设施。 ·邻避性说明。社区卫生服务中心、老年人日间照料中心、农贸市场、残疾人康复托养所 等需分别设置独立出入口，老年人日间照料中心设于二层以上时，应设电梯。公共厕所、 垃圾收集点等环卫设施应按规范设置隔离带，宜合并建设。 4.4 实践上，以存量地区民生设施整合为试点 针对存量地区来说，民生设施配置需求更为紧迫：一方面，旧城区可出让土地稀缺、旧城 更新推进缓慢，因此，土地开发新增设施将逐渐减少，再加上原有设施老化、过时，将使 得旧城区的民生设施面临“质、量双重下滑”的危机，与人民对美好生活向往形成矛盾； 另一方面，按照现有设施建设思路，旧城更新如果仅配建满足自身需求的设施，这对突破 旧城区的设施配置僵局无所助益。因此，存量地区一是需要依托已规划的邻里中心进行功 能整合(规划集约)；其次，在现有设施基础上整合(现状集约)。以下着重从现状集约的方 法进行探讨。 (1)城市更新提供(含拆建、改建) 主要利用旧村、旧工业厂房的更新改造，包括拆建类城市更新的补公用地(不小于 3000m2 且不小于拆除范围用地面积的 15%)、改建类城市更新的功能转换(政府通过奖励方式鼓励 业主改造或由政府回收或租用实现)。该方式需要对现有相关更新机制及政策进行细化， 进一步明确城市更新用地通过拆建或改建方式作为设施整合用地的相关操作流程等。比如， 在珠海石花社区中，针对民生设施缺项较多，服务品质不高，且不存在增量土地的情况， 规划将一栋旧厂房(已纳入珠海市近代历史建筑名录)进行更新(图 2)，仅在建筑功能上改 建。根据前文所提到的“基本功能+可选功能”的构成模式，明确具体基本功能，有选择 的增加以休闲娱乐为主的其他商业性服务设施，以形成功能复合、多样的邻里中心。 图 2 更新地块具体整合功能图 资料来源：笔者自绘 (2)现有农贸市场改造 对现有农贸市场的富余空间进行改造利用，将其作为服务空间整合新功能。在对兴业社区 设施整合的试点中，通过对现有农贸市场改造来重新布局和完善周边民生设施。兴业社区 为现状建成社区，现状设施存在缺项(如老年人福利设施等)，内部无剩余可用土地空间补 充缺项设施。现状社区瀚高市场(农贸市场)存在一定的剩余空间。目前，除一层为农贸市 场，二、三、四层均基本处于空置状态(图 3)。简言之，该农贸市场是该社区补充设施的 重要空间资源。 图 3 更新地块具体整合功能图 资料来源：笔者自绘 综合考虑试点地块建筑面积和控规要求，依据设施需求核算结论，确定整合功能，形成功 能复合、多样的邻里中心。结合兴业社区内部及周边的现状设施评估，在保证首层农贸市 场功能的基础上，在二至四层布局文化设施、社区服务设施、福利设施等基本功能。 (3)挖掘公益性用地潜力 通过多种用地组合利用(功能混合)的方式实现，包括结合社会停车场用地、文体用地、广 场等进行设施整合。比如，在红山社区提出在社会停车场用地上，将停车楼与邻里中心结 合布置的设想，以此实现用地的高效利用。 5 5 结语结语 55 结语结语 新常态下原有民生设施建设的路径——由政府通过土地出让合同将土地使用权与配套设施 建设