房地产 商业地产基础知识.ppt

3 、 商业运营的专业术语 ? 在地产与商业结合的过程中，为了保证项目 持续发展，商业地产运营管理将发挥绝对的 主导作用，是商业地产以及周围地产能否保 值升值的关键，把握住运营管理就可以把握 住商业地产生存和发展的基础，运营管理是 项目成功的生命线。 ? 任何一个领域都有其既定的规则和标准，这 种规则和标准直接鲜明的表现在专业术语上 房地产与商业地产 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物， 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产， 是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租 赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。 商业地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业 用房，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健 身服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于 经营用途的并可出租或出售的房地产形式。 包括：购物中心、商业街、主题商场、专业市场、 批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、 住宅和写字楼的底层商铺等等。 注：从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住 宅、公寓、写字楼、 别墅房地产等类别。 33 ? 按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 ? 按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市 场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类 ? 按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、 步行街露天商铺、地下商城等五类 ? 按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物 业 ? 按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业 ? 按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目 ? 按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业 ? 按物业户权分类：产权物业、非产权物业 商业地产分类 销售 商业地产开发流程 建筑规划及设计规范术语 ? 规划术语 ? 建筑面积密度： 建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主 要指标。计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括± 0 以下 地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为： 建筑面积密度 =( 总建筑面积÷ 建筑用地面积 ) （ m2/hm 2 ） ? 容积率： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。 ? 建筑密度： 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积 的比例 , 是反映建筑用地经济性的主要指标之一。 公式为：建筑密度 = 建筑基底总面积÷建筑用地总面积 ? 道路红线： 规划的城市道路路幅的边界线。 ? 建筑红线： 城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、 台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 ? 建筑间距： 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。 建筑规划及设计规范术语 ? 绿地率： 城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比 例。在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的 比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶、 晒台的人工绿地。 ? 总建筑面积： 建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面 积和结构面积三项。使用面积指建筑物各层平面中直接为生 产或生活使用的净面积的总和。在居住建筑中的使用面积也 称“居住面积”。辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产 或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、 走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和称“有效 面积”。结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占 面积的总和。 ? 城市基础设施 : 城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。 工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮 电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。社会性基础设施 则指文化教育、医疗卫生等设施。我国一般讲城市基础设施 多指工程性基础设施。 建筑规划及设计规范术语 ? 设计规范术语 ? 建筑面积 房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平 面积。建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、 楼梯走道面积、其他公摊面积等。 ? 使用面积 指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。计算 使用面积时有一些特殊规定：内墙面装修厚度计入使用面积。 ? 公用面积 是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公 共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商 在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 ? 实用面积 它是 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。 ? 计租面积 作为计算房租的面积。非住宅用房按建筑面积计算。 建筑规划及设计规范术语 ? 套内面积 它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的 建筑物后的一个内容空间的概念。 ? 共有建筑面积 系指各产权主共同占有或共