房地产开发全流程全税种税收筹划方案_20200528.pdf

房地产开发全流程全税种税收筹划方案 主要内容 第一节 筹建初期的税收筹划方案 第二节 开发环节税收筹划方案上 第三节 开发环节税收筹划方案下 第四节 销售环节的税收筹划方案 第五节 个人所得税税收筹划方案 第六节 完工后期的税收筹划方案 第一节 筹建初期的税收筹划方案 一、设立公司股东的筹划 个人投资股东可选择方式： 1、以个人身份担任股东 2、以公司名义担任股东 投资获利方式： 1、从被投资公司获得分红：公司股东免税；个人纳税20%。 2、转让被投资公司股权：公司缴纳企业所得税25%；个人缴纳个人所得税20%。 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第八十三条 企业所得税法第二十六条第 （二）项所称符合条件的居民企 业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取 得的投资收益。企业所得税法第二十六条第 （二）项和第 （三）项所称股息、红利 等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足 个 12 月取得的投资收益。 利润分配涉税处理 公司股东股息红利不纳税 股权转让的涉税处理 股东转让股权所得 合伙企业股东税收分析 财税[2008]159号 合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个 人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。 合伙企业生产经营所得和其他所得采取 “先分后税”的原则。 前款所称生产经营所得和其他所得，包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和 企业当年留存的所得 （利润）。 个人所得税税率表二(经营所得速算适用) 合伙企业 个人所得 生产经营所得 股息红利所得 单一投资基金核算 5级税率 20%税率 20%税率 二、个人非货币性资产投资税收规划 例1：某个人将5年前购买价100万元现价为40万元的汽车，作价90万元投资 到A房地产公司，增值50万元是否缴纳个人所得税？A公司可否按90万元折旧？ 例2：某个人或企业将成本是100万元技术成果评估为1000万元投资到A公司， 增值900万元暂不纳税。A公司按1000万元无形资产核算摊销，合计抵税250万元。 《中华人民共和国个人所得税法实施条例》 财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不 动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。 第十六条 个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值，按照下列方 法确定： （一）有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用； （二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用； （三）土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其 他有关费用； （四）机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。 第十七条 财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费 用后的余额计算纳税。 财税 〔2016〕101号 1、企业或个人以技术成果投资入股到境内居民企业，被投资企业支付的对 价全部为股票 （权）的，企业或个人可选择继续按现行有关税收政策执行，也可选 择适用递延纳税优惠政策。 2、选择技术成果投资入股递延纳税政策的，经向主管税务机关备案，投资入 股当期可暂不纳税，允许递延至转让股权时，按股权转让收入减去技术成果原值和 合理税费后的差额计算缴纳所得税。 3、企业或个人选择适用上述任一项政策，均允许被投资企业按技术成果投资 入股时的评估值入账并在企业所得税前摊销扣除。