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商品房销售培训问题 94-102 94 购房时是选择现房好还是期房好 消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强 的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区 位、室内格局等各个方面进行详细地了解，将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍 进行对照比较。由于现房是已经建好的实物，购房者可以亲眼看到自已将要入住房屋的具体情 况，不必为房屋是否会延期交付，质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风 险做到心中有数，具有较大的安全性。同时，随着现房建成后，其配套的物业管理已经展开。 购房者可以直接了解所购房屋地区的治安、环境、卫生、维修以及配套设施的设置等物业管理 工作的优劣，从而为自己的具体购房决策提供了依据。由于现房是已完成的房地产项目，购房 者要对此项目的合法性，产权的性质进行调查也是比较容易的。购买现房如果要说有什么不利 之处的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些。 期房在港、澳地区称作买“楼花”，这是当前房地产开发普遍采用的一种房屋 销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最 大的好处是能够以较低的价格购房，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜， 可能会获得所购期房的增值收益。但是购买期房与购买现房相比较，购房者承担的 风险相对较大一些。期房能否按时完成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐 全。开发商所做出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直接检查自己所 购房屋的具体状况，购房者与开发商之间产生纠分的可能性较大。这使购买期房者 可能要承担以下三个方面的风险： (1)房屋延期交付使用风险 其中包括两个方面：①购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法体现； ②属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。 (2)房屋内在品质变换的风险 开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑质量、建筑装饰 材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购 房者蒙受损失。其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化，即合同上约定的住房面 积与实际面积有很大的出入。 (3)房屋权属证件无法按期得到的风险 1 由于多方面的原因，有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件， 购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件。由此可以导致购房者蒙受产权再转换 或抵押融资受阻的风险。 另外，如果购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场下滑，房地产 价格下降所带来的损失。 总之，消费者在购买房屋时，是选择现房还是期房，要由购房者根据自已的资 金实力、购房需求、房地产市场的具体状况等方面的因素来作出判断。 95 获得购房信息有哪些渠道 ①媒体广告包括报刊杂志上的广告，广播电视广告和招商广告等；②网上查询；③ 亲友介绍；④开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；⑤售楼书；⑥现场广告牌；⑦ 现场展示样板房；⑧房地产交易展示会；⑨直接与房地产营销人员进行交流；⑩其 他途径，包括向北京市房地产交易中心、北京市房地产交易所、房地产中介咨询公 司处查询关于房地产交易的各种资料。 96 什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权？ 房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房 屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的 四项基本内容。 房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权 与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡 给承租人来行使。 房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人 也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。 2 房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主 从房客处收取租金。 房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时 房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债