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酒店管理合作方式及注意点 我司 XX 酒店即将封顶，对大酒店的招商也到了一个新的 阶段，现从开发商角度思考酒店管理合作经营方式以及在谈判的 过程中的一些注意点，我做了一些调查和查阅了相关资料，现将 结果汇报如下： 一、酒店管理合作方式 投资直营式： 开发商出让酒店，酒店管理公司承租场地 （ 10 年起）， 全额投资装修改造资金，挂牌全权管理（人事、 财务等）。目前主要针对国内一线城市，如：北京、上海、广州、 成都、杭州、天津、深圳等。 合资开发式： 开发商与管理公司合作开发投资（土建、装 修），管理公司（带资管理）挂牌全权管理（人事、财务等）。目 前只针对内地主要省会城市。 委托管理式： 管理公司只委派若干管理人员进行管理，管 理人员的所有费用列入酒店费用支出中。目前可针对地级以上重 点城市，管理公司按一定比例获得利润分红。 1 加盟管理式（含特许经营）：管理公司挂牌，前期（ 3~6 个 月）只派 2~4 人顾问管理培训（期间人员费用列入酒店费用支 出中，之后撤离，定期检查，并提供营销、预订、采购、咨询等 服务。一般选址要求： a、 建筑在城市的地址及周边环境的约 定和建筑面积的约定。 b 、 建筑物结构。c 、 出路口或停车 场。 d 、 水、电、天然气、排污、通讯等设施是否符合施工 要求。 目前知名酒店管理公司采取的合作方式基本上是委托经营， 特许经营，和直接投资三种方式。在知名酒店管理集团一般采取 的是委托经营和特许经营，很少是直接投资或带资管理。 二、酒店管理公司筛选要点 公司酒店要获取最佳的投资回报和资产价值，选择恰当的专 业管理公司以及谈判管理合同是至关重要的环节。随着市场中越 来越多酒店品牌的出现，选择过程变得日趋复杂和困难，对大多 数酒店业主和开发商来说，此过程充满挑战。 因此我们要了解各管理公司的规模、管理能力、契约条款、 管理合同形式、管理费用和业绩衡量标准、管理监控系统和管理 方业绩奖励等关键条款。我们要挑选具有合作潜力的管理公司， 2 努力使这一系列复杂的工作得以顺畅，帮助业主确保长远利益及 争取宝贵时间。选择酒店管理公司的时候要注意以下几个方面： 1.管理公司的公众声誉以及在业主和贷款机构中树立的形 象； 2.管理公司品牌与项目的相称性； 3.管理公司在某区域或国际上的管理规模； 4.管理公司服务品质； 5.管理公司实现经营业绩和现金流量最大化的能力； 6.谈判过程中关键合同条款的谈判余地。 7.管理公司为实现业主和发展商长远目标的敏感程度和积 极程度。 其中在与管理公司合作的过程中要注意签订的双方合同包 括的关键条款： 1.酒店业主权利,包括酒店管理中关键部位的控制，如预算、 资金投入、关键岗位管理人员的任命以及酒店翻新改造； 2.投资资金变现的灵活性； 3.管理者需要实现的经营目标； 4.合同期限、合同续订和合同终止条款； 5.技术服务及费用条款； 6.管理公司市场拓展和服务支出条款； 7.管理公司可能的资金投入／短期贷款条款。 3 三、酒店管理合同谈判 3-1 ：酒店管理合同类型 从酒店管理合同主体之间的关系看，酒店所有者与经营者之 间是一种委托—代理关系，根据管理合同类型的不同，酒店所有 者与经营者之间的委托—代理关系的层次和内容也有所不同，一 般来说，酒店所有者承担全部的法律和事务责任，经营者则按照 管理合同的约定承担相应的责任和义务。在此基础上，可以把酒 店管理合同分为三种类型： 全权管理合同