完善退出机制 推动物业管理行业发展.pdfVIP

完善退出机制 推动行业发展 物业管理行业发展至今，一路风雨飘摇，总是不断遇到新问题，又在不 断解决问题的过程中逐步地向前发展，从辩证唯物主义的观点来看，正 是遵循了事物发展的客观规律，任何新生事物发展都不是一帆风顺的， 都是在曲折中前进、螺旋式地上升。物业管理行业的酸甜、苦辣，相信 各位同行都已遍尝。譬如：招投标机制的建全，许多物业管理企业在“进 入”时饱受不公平竞争的困扰，于是业内人士一再呼吁，完善市场进入 机制，营造公开、公平、公正的市场竞争氛围，使企业能够站在平等的 起跑线上。进入机制的健全对行业的发展固然重要，但本人想在此与各 位同行探讨的是如何完善市场的退出机制，我个人认为这对于业主与企 业双方，乃至对于整个行业的发展都是至关重要的一个问题。 关于物业管理的退出问题，目前看来，主要有两种情况，一是业主 因不满物业管理公司的管理，服务质量或管理服务费的收费标准，而与 管理公司之间形成矛盾冲突又长期无法解决，最终导致业主“炒”掉管 理公司，迫使管理公司交出管理权，此乃被动退出。二是物业管理的委 托合同到期，管理公司权衡自身的经济效益及社会效益问题等决定退出 管理权不再续约，此谓主动退出。 以上两种情况，行业中已有先例，相信将来更会层出不尽、屡见不鲜。 作为前者来看，凡管理公司直到被业主“炒”掉这一步，多半是因为双 主矛盾由来已久的问题，长期没更好地解决而被激化导致。因此，管理 公司的退出，肯定会扔下一个“烂摊子”譬如广州春兰花园事件在 整个行业中已经家喻户晓，已成为物业管理退出问题中的一个典型 案例。一方面做为被迫退出的管理公司亏损几十万元，并非管理经营不 善，而是由于业委会中少数人违规操作，煽动大部分业主拖欠管理费和 水电费，终究被无情地“扫地出门”，自然有一腹苦水倒不尽，在退出 之前，仍无法收回代垫的管理费，做为企业来看，是不想的。另一方面， 作为业主来说，因为前管理公司以为自身的利益受到损害，在问题未得 到解决之前，退出只愿多出管理权，就此抗衡。如此，旧的管理公司不 愿退出，新的管理公司无法介入，春兰花园的局面一度失控，成为垃圾 堆以及偷窃者的乐园，最终导致业主的利益受到更大的损害，这是一个 两败俱伤的结果。试想，如果在退出行为上，有规可循，有法可依，双 方的问题由第三者来主持解决（这个第三者可以是行业主管部门、或者 是行业协会），而不致陷入互相扯皮的僵局。 至于后一种情况，则是我公司的亲身经历。我公司为广东粤海集团 属下的子公司，我公司除早期接管的三个楼盘为粤海集团开发的物业 外，其余大部分在管物业均为近两年通过参加投标争取而来的。我公司 凭借自身的实力，经过努力的拼搏，在激烈的市场竞争中逐步站稳了脚 跟。近期我公司刚刚从早期的其中一个楼盘中凭借扎实的基本功、充分 的准备全身而退，在此，本人将在退出过程中，就遇到的种种困难和问 题，以及我们由此获得的感受和经验与同行进行交流和分享，共同研究 和探讨，并加以总结和提升，给同行作为借签，为推动行业的规范化发 展尽绵薄功。 一、我公司退出原因。 我公司与业主签订的物业管理委托合同即将到期前一个月提出不 再续签合同，主要原因有二：一是在管理期间由于部分业主长期拖 欠管理费，造成我司亏损严重，此为主要原因。企业运作是以赢利 为目的，在我司接管新楼盘之前，已充分树立了风险意识，认真进 行过财务分析，决不盲目扩大规模，遵循“练内功、树品牌、求发 展” 的经营思路，稳扎稳打，稳中胜，因此，在我司目前在管的 十来个楼盘中，除此楼盘其余均不存在亏损现象。绝不能因为该楼 盘而延误公司发展前进的步伐。因此，我公司经过深思熟虑，郑重 其事地向业委会递交了退出管理的 函 。 2、由于业委会运作不畅，办事效率底，签定了我司的去意。 该楼盘的业务委会一直以来在协助收缴管理费的工作，从未按合同 要求，履行职责和义务，使管理费收缴率一直达不到合同的规定。 在我司与 欠交大户通过法律途径解决剖的过程中，业委会推卸责 任，未尽到应尽的义务。直至我司按照正规合法程序提交退出函后， 也未引起业委会的足够重视，认为我司总不能一走了之，甩手不管。 因此既不予以答复，也不积极寻找新的接管公司，而是一再拖延， 造成我司人力、物力的无畏耗费，也使我们彻底心寒，虽然广大业 主及部分业委会成员一再挽留，我司