房地产项目开发分期的N种考虑(1).pdfVIP

. 房地产项目开发分期的 N种考虑 为什么一个项目要分期开发？为什么有的项目分为 3 期，而不是 4 期？ 从什么角度考虑有的地块就是 1 期，有的地块就是 2 期？在一次师门座谈会 上，我被我的嫡系师弟问的是哑口无言。回想起当时刚走出校门，也的确被 此问题困惑过，但是我当初得到的答案是，这是规划的问题，并不在我们搞 营销的考虑范畴之内。今天我马上就要走出营销的领域，就像回答我们营销 中的 “为什么这套房子定这个价 ”一样，每个人都会有一种看法，但很难有人 对此能够说 “我确切的知道 ”。再次面对这个问题，我想就我目前所知道的发 表一下个人的看法。如果你能够说 “还有 ** 方面的考虑 ”，欢迎你能留下你的 看法。 1、规模的考虑 这是最本源的考虑。对于一栋 2000 平米的商务楼来说，很少有开发商 说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然 后命名为某某项目的二次开发，谐音为 “二期开发 ”。当然这个规模的大小是 相对于开发商的实力来说的。此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市 场中的大盘开发，一般规模在 10 万平米以上。 2、资金的考虑 这是最贴心的考虑。在北京市场上一个规模 30 万平米的中档项目，其 ;. . 运作资金需要动辄 10 多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如 此数目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有 3 个亿的资金能够注入到 这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的 滚动开发“ ”策略。说白了，就 是开发商首先注入 3 个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块 的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。 3、销售的考虑 这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到 底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多 少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个 反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任 务就是一年半内销售完项目并回笼资金 18 个亿。假设现在市场上的销售状 况是，一个项目持续销售每年能达到 6 个亿回款。如果一个公司的销售能力 也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目 就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到 50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为 3 期。 4、产品的考虑 这是最浅显的考虑。上面的考虑担心同类产品之间的竞争。此处的产品 考虑，主要针对的是不同产品问题。不错如果一个小的项目不同产品可以放 在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项 目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这 ;. . 主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产 品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中， 多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很 大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类