房地产开发企业的土地使用税缴纳截止时间.pdfVIP

. 房地产开发企业的土地使用税缴纳截止时间 2009-12-21 17:32 在房地产开发企业，对于土地使用税的缴纳截止时间，通常认为的是给业主办理了产 权证后，以产权证上时间的次月为缴纳截止时间，然而，这是无法可依的。 《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定 ：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地 使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满 1 年时开始缴纳土地使用税；（二）征用 的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。这里的批准时间一般是指取得土地使用权证 时间，但在具体的实际操作中，税法规定了通常的 “实质 ”原则 ，《国家税务局关于检发 关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定 的通知》（ 88 ）国税地字第 15 号第四条关于纳税人的确定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使 用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠 纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。即税法在实际 操作中，规定是以实际使用人为纳税主体。 即开发商与相关部门单位签订协议，以出让或转 让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地 使用税； 合同未约定交付土地时间的， 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 （ 财 税〔2006 〕186 号）。 即使此时开发商尚未取得土地权证，因为权证的取得经常滞后，时 间也就滞后了。 国税发（ 2003 ）89 号文明确规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征 房产税和城镇土地使用税 .从该文件可以看出：一、如果开发商交付使用时已经代业主办理了 土地使用证书 ,则显然截止日期就是交付使用月 ,交付使用次月不再对开发商征收土地使用税 . 二、如果开发商交付使用时尚未代业主办理土地使用证书 ,虽然此时土地使用证件在开发商名 ;. . 下 ,但是业主实际上是该块土地的具体使用者 ,那么根据（ 88 ）国税地字第 15 号文件规定，房 地产商的土地使用税截止日期，显然也是交付使用月。 同样，根据 财税（2006 ）56 号 文件规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税 集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由 实际使用集体土地的单位和个 人缴纳城镇土地使用税 。 在相关的各地税务规定中， 大部分税务机关是以交付使用月为开发商纳税的截止时间， 但 也有部分省市规定以取得权证时间为截止时间（如天津市），这无形中增加了开发企业的税 收负担。（个人居住的房屋或院落是免征房产税和土地使用税的，免征房产税的前提是该房 屋未作为经营使用。） 而最直接的法规规定土地使用税纳税主体及时间，就是《 关于未办理土地使用权证转 让土地有关税收问题的批复》（国税函 [2007]645 号）：土地使用者转让、抵押或置 换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中 是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续， 只要土地使用者享有占有、 使用、 收益或处分该