房地产营销策划流程(2).pdfVIP

. 第一阶段 初步考察 与项目方初步接洽， 对项目进行初步考察， 掌握基本情况和信息， 对项目的可操作性做 出初步结论。具体工作： 一、对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、 项目相关的法律手续文件、项 目周边环境、项目所在区域的市政规划、 发展商、 投资商背景实力、项目的发展意向等初步 进行了解，确定初步印象； 二、根据项目的状况、开发进度，初步拟定考察内容、范围； 三、根据项目的具体情况和拟定的考察计划， 立即成立专案项目组赴实地进行初期市场 调研； 四、分析项目本身是否具有可操作性。 初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和研究范围， 作为未来正式调查基础。 重 点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现 状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。 五、提出项目操作的总体思路。 第二阶段 签署工作协议 确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜， 签定 《项目顾问服务合同》或 《销售代理合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与 付款方式等。 第三阶段 实地调研 根据初步考察的结果， 制定详细的正式市场调查计划， 组成市调小组和策划专家组。 市 调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容： 一、市场环境调查分析 城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市 消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察； 二、区域条件调查分析 项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势； 三、同类产品竞争势态调查分析 市场、 需求状况，价格现状和趋势、 产品类型及市场缺位与空挡、 竞争对手的情况及销 售渠道的调查； 四、项目情况调查分析 土地资源优劣情况、地块地形、地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设 规划与实施现状； 五、项目定位 根据深入的市场研究分析后，明确项目的形象定位、 产品定位、价格定位等， 为项目开 发提供切实可行的依据。 六、营销策划 蓄水造势、 开盘引暴市场等的具体操作手法、 广告媒体的投放时机、 广告特色与效果把 控、市场营销方式的采用情况、 营销渠道的选择、 控制与调整情况、项目及企业品牌的发展 战略等； 七、人员培训 为发展商的营销人员进行全方位的专业培训； ;. . 八、销售执行 全程监控项目销售的执行情况，并适时作出相应的策略调整； 第四阶段 由专家对项目建设规划设计提出指导性建议 对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主 题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备 设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。 第五阶段 撰写各类报告 根据不同客户的需求， 提供不同的战略报告， 必须提供的核心报告为市场调查报告和项 目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理，出具市场调查报 告，并据此撰写项目定位报告（含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式）等。将方 案报告提交给项目方进行讨论，并根据其意见进行修改。 第六阶段 召开方案论证会 召开合作双方负责