万达集团.万达广场-商业模式之路2010年_九舍会.pdfVIP

房地产智库.com 万达广场的商业模式之路 目录 个人对于万达及商业地产的一些感受： 1  万达商业地产股份有限公司简介（摘自官方网站） 3  万达广场介绍（摘自官网） 4  万达的“订单模式”发展 5  万达广场的商业模式之路 5  万达广场：购物中心业态组合分析与建议 6  取道县域，万达广场模式现忧 11  万达广州面临竞争 12  560 亿投资预警 万达的管理 14  万达 2010 第一季度销售 152 亿 15 万达：商业地产土储之道 15  个人对于万达及商业地产的一些感受： 商业地产的运营涉及到以下几个关键的点: 1. 商业地产的选址。商业地产的开发，无论是写字楼，商场，酒店还是整合以上几种业态的城市综 合体（如万达广场），第一步也是很重要的一步在于选址。从大的尺度来看，在全国范围内选择 哪一个城市。从小的尺度来看，在城市内部选择哪一个区域。选址影响到未来商业地产的定位， 商业业态的规划，品牌店铺的引入，资金的运用和安全等。对于城市尺度的选择，需要考察城市 的 GDP，人均可支配收入，城市的零售额，人口等。同时需要参考本地已有的竞争对手的发展情 况。万达目前在全国复制万达广场，布局上来看覆盖了一线、二线甚至部分三线城市。部分重点 城市一个城市布局了多个万达广场，如北京、上海等。从目前万达商业地产在全国的地理空间格 局来看，东北、华北、华东相对密集，华南项目较少。从城市等级来看，万达地产主要集中在一 线城市和二线城市。绍兴应该来说是第一个建设万达广场的三线城市。从万达目前的布局来看， 一线二线城市的布局还有很大的发展空间，比如南方众多的发达城市，如深圳、珠海、东莞、佛 山、厦门、昆明，北海、南宁、杭州、常州等。从目前已有的万达广场发展情况来看，万达在一 二线城市多年的经营积累了一些重要的经验，形成了相对正面的口碑，所以万达广场的模式在目 前中国一二线城市具有可复制性和可规模化，而且应该是万达团队的能力范围内的。三线城市的 情况可能需要更多的案例出来才能有进一步的认识。更加棘手的可能是在城市内部的选址问题。 因为需要更多的考虑商圈的辐射范围，辐射人群，城市已有的商业圈级结构，竞争对手的分析等。 目前万达在城市内部的选址，包括城市 CBD（主中心），副中心，规划的新中心，郊区等。目前 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 看来城市副中心的选择偏多。我认为城市内部的选址突出反映了商业地产公司的研究判断能力和 商业思维。对于万达在城市内部选址的能力，我目前阅读的资料还不能下结论或者清晰的认识。 2. 商业业态的规划 选址结束后，对于商业业态的规划同样至关重要。商业地产所处的位置决定了消费人群，决定了竞争 对手。消费人群的消费能力，消费偏好，同业竞争对手的定位和发展共同决定了商业业态的定位和规 划。简单的观察可以发现，即使是位于相同位置的购物中心，也完全有可能出现截然不同的经营情况。 （比如北京市崇文门的新世界百货和国瑞城购物中心）。商业业态的规划涉及到不同业态的