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区位理论 房地产经济基本理论（第一章） 第一节 区位理论 一、区位的特征（综合性，确定性，层次性，历史性） 1．区位的综合性：区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天 文区位和自然地理区位，社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。 区位的种类： (1)天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。 (2)自然地理区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相 互关系的区位。 (3)经济区位：也称为经济地理区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的 区位。 (4)文化区位：也称为文化地理区位，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的 区位。 (5)政治区位：也称为政治地理区位、地缘政治区，是指反映某一事物与政治中心、 政治边界等政治要素的相互关系的区位。 2．区位的确定性：方位和距离决定区位的唯一性。方位和距离规定了某宗房地产 或某一区域的确切位置。 3．区位的层次性：区位可以用不同的距离尺度表述。大位置、小位置、地址、微 位置。 4．区位的历史性：地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、 河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络 扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。区位的历史性是城市迁移和 兴衰的重要原因。 二、房地产区位的含义：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离 上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。一宗房地产 的位置包括：①坐落、②方位、③距离、④朝向、⑤楼层。区位对价值的决定作 用几乎是房地产所独有的。 三、区位理论：是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相 互关系的学说。主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优 化组合的理论。区位理论主要有：农业区位理论、工业区位理论、中心地理 论和城市空间结构理论。 四、杜能“孤立国”理论的前提： (1)存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。在孤立国内只有 一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。各地农业发展的土壤、 气候等自然条件都相同。 (2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 (3)孤立国内唯一的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的唯一交通工具，运 费按马车运价计算。 (4)农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比。 (5)农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。 五、杜能农业区位理论的主要内容 1．杜能区位理论的基本经济分析：P=V- （E+T ）市场价格--成本--费用=利润 P+T=V-E=K 利润加运费等于市场价格--成本等于一个常数。只有把运费支出压缩 为最小，才能将利润增至最大。通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而 最大限度地增加利润。 2． “杜能圈”：第—圈为自由农作区、第二圈林业区、第三圈谷物轮作区、第四 圈草田轮作区、第五圈为三圃农作制区，第六圈为畜牧业区。 六、工业区位理论：奠基人是德国经济学家韦伯，其区位理论的核心是通过对运 输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最 低点，作为配置工业企业的理想区位。 七、韦伯工业区位理论假设条件 ①研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位 的经济因素，不涉及其他因素。 ②工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。 ③工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。 ④劳动力供给也为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给 是充裕的。 ⑤运费是重量和距离的函数。 ⑥仅就同一产品讨论其生产和销售问题。 八、以运输成本定向的工业区位分析：工业企业自然应选择在原料和制成品两 者的总运费为最小的地方。遍布性原料：指到处都有的原料；限地性原料：指只 分布在某些固定地点的原料，对工业区位模式产生重大影响。 原料指数，是指需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比，即：原料指数= 限地性原料总重量÷制成品总重量。 九、劳工成本影响工业区位趋向的分析：劳工成本，是指每单位产品中所包含的工 人工资额，或称劳动力费用。当劳工成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时，可 能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低) 的 地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充分