物管公司2020年上半年经营及市场表现回顾，预期下半年恢复高速增长.pdfVIP

山证国际证券——行业研究 疫情拖累上半年行业增速，预期下半年恢复高速增长 物管公司2020 年上半年经营及市场表现回顾 报告要点： 报告日期：2020-09-15 总收入同比增速有所放缓，下半年增长或将提速：2020 年上半年， 在港上市的物企在管面积相较2019 年年底平均增长 17.2%(不包括浦 江中国) ；总收入则同比平均增长35.2%，较2019 年全年同比增速约 46.1%有所放缓，主要是因为物企的外拓业务和内房开发商的物业交 付受疫情影响延后所致。然而，全国商品房销售已在 5 月恢复增 长。7 月以来，房企为了实现其年度销售目标，已加快推盘节奏，三 季度商品房销售增长势头得以延续，有助物企面向开发商所提供的 增值服务业务在下半年恢复高速增长。叠加物企在疫情受控后加速 开展外拓业务，将驱动物管板块下半年总收入增长提速。 增值服务增速在疫情影响下有所放缓：在港上市 26 家物企 2020 年 上半年非住户增值服务、住户增值服务收入同比增速中位数分别约 达20.8% 、40.1% ，相较2019 年全年同比增速约57.4%、48.7%(不包 括浦江中国)有所放缓，主要原因系(1)疫情大爆发期间严重影响物业 销售活动，物企向物业开发商提供的非住户增值服务需求下降；(2) 部分需要进屋的住户增值服务需求在疫情大爆发期间受到影响。 盈利能力逆势提升：26 家物企2020 年上半年毛利率、经营利润率、 净利率中位数分别由2019 年上半年约30.3%、18.1%、11.5%上升至 32.3% 、21.7% 、14.4% 。利润率同比改善主要原因是(1)物管费增加 以及規模效益提升；(2)有效的成本控制；(3)疫情期间社会保险减免 政策降低部分成本支出；(4)较高毛利率业务收入占比提升。 并购渐成扩张重要手段：收并购已成为当前物企业务扩张的重要手 段。以雅生活服务为例，公司 2020 年 6 月底总在管面积较2019 年 年底实现翻倍增长，主要来自于收购中民物业所带来的新增在管面 积贡献。截止 2020 年 6 月底，碧桂园服务、保利物业、绿城服务在 物管行业 2020 年下半年投资展望： 《疫情防控常 手现金最为充裕，分别约达 99.3 亿元、72.5 亿元、55.1 亿元。相对 态化下的投资优选》 看好资产营运效率较佳的碧桂园服务(ROA 排名第四) ，将可利用好 中国物管行业系统报告三： 《物管公司 2019 年经 手上资金，在未来进行更多并购，持续扩大业务版图。 营及市场表现回顾》 中国物管行业系统报告二： 《市场规模将突破万 估值已逐渐回归至较合理水平：物管板块整体估值已逐渐回归至较 亿，多业态、智慧化呈行业新趋势》 合理水平。根据 WIND 数据，在港上市的 26 家物管企业中，18 家 中国物管行业系统报告一：《行业马太效应显著， 有盈利预测的物企9 月11 日之2020 年预测PEG 中位数已由7 月31 赴港上市渐成潮流》 日的0.81 大幅回落至 0.66 。我们认为，物管板块主要投资逻辑并没 有改变，内房今、明两年交付高峰将为物管行业规模扩张仍提供了 良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，物企下半年业绩将可维持 高速增长态势，成为支撑板块估值的坚实基础。 投资建议：持续看好具有强基础服务属性、弱周期性、以及业绩增 长空间广阔的物管板块。继续看好碧桂园服务(6098.HK) 、绿城服务 (2869.HK) 、雅生活服务(3319.HK) 、永升生活服务(1995.HK) 、建业 新生活(9983.HK)、滨江服务(3316.HK)、奥园健 活(3662.HK) 。 山证国际证券有限公司 .hk