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炬隆尚居产品定位研究案 报告编号 BOZ　01-25 报告类型 产品定位研究案 指导功能 结合营销竞争基本面对产品给予明确定位，作为产品设计的初始依据。 研究方法 专项市场研究、产品定位演绎、建筑策划、经济模拟分析、头脑风暴会、 专家意见集中法等。 成果深度 确定该地块开发强度、物业类型及配货比、货品属性、销售模拟及成本 估算等。 项目组成员 李万良、吉洋、雷明媚、曾毅、尚庆岩、李飞、林浪、腾叙然、王帅 报告执笔 吉洋、腾叙然、林浪 初稿时间 08/1/20 公 司 报告审核 完稿时间 08/1/27 签 章 备 注 ① 文山楼市产品同质化严重，销售疲软，在本项目的产品开发定位中，企业应避免过于 功利化，注重性价比和产品附加。 ② 本案定位的难点：在文山市场严重供需失衡、价格难以有效提升的同时，土地价格相 对较高，需要平衡地价较高和房价疲软的基本面矛盾。 ③ 企业不应在本案持有暴利心态，整盘产品定位需合理平衡毛利润率和回款速度。 ④ 本案商业体量大，但商业销售上面临较大压力。 ⑤ 本产品方案可能会因规划设计方案不同，产生货品的变更以及较大的成本波动。本案 静态成本测算误差约为 8-10%，基于文山房地产成本项的地域特性，成本精算可在设 计及施工方案确定的基础上由文山当地预算师配合进一步完成。地块缺乏精确的测绘 报告，若因地块条件变更，本方案无效。 1 一、 项目背书 炬隆尚居项目规划条件与开发背景 项目概况 地块属性 地块位置 卧龙区青少年活动中心东北面，丽水 卧龙区新行政中心居住性用地 龙庭西北面，距新县政府约 100 米 静态投资额 10474 万元 地块现况 现状初步平整，空地，无建筑附着物 规划条件 总用地 32000.16 ㎡ 净用地 28491.87 ㎡ 容积率 无要求 绿地率 ≥35% 建筑限高 无 建筑风格 政府无任何明确要求 水体率 无要求 车位配比 ≥50% （按户数配比但可突破） 红线退距 地块东侧临丽水龙庭 II 期道路、南面临丽水龙庭道路退红线 5 米；西面临青少年活 动中心、临城北小学道路及北面临规划中的国安局道路均退红线 3 米。 前期项目背景 企业前期开发“景瑞苑”、“景秀苑”、“炬隆商住楼”3 个小盘，总建面 23531.2 ㎡；未开发过大 盘；以上项目未做系统推广，销售周期大约 8-10 个月； 企业前期开发项目住宅尾盘量 33 套，商铺 16 套，附楼 1 栋；剩余房源总计：2594 万元； 企业前期客户约 60 名，目前仅有 1 户尚未办理购房合同；有少量老客户资源，略有口碑传播， 但企业品牌社会认知度不够，也谈不上客户美誉度。 说 明 1、项目进度：前期定位、方案报规阶段。同期还将推出位于