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 某项目营销策划报告 贰零零捌年肆月 目 录 第一部分：市场分析篇 一、宏观市场动态分析 二、竞争项目调研分析 第二部分：产品分析篇 一、区域概况 二、规划设计 三、经济技术指标 四、SWOT分析 第三部分: 项目定位篇 一、项目定位 二、目标客户群定位 三、价格定位 第四部分：营销策略篇 一、整体营销策略 二、营销周期划分 三、销售控制 第五部分：宣传推广篇 一、项目名称 二、卖点分析 三、广告主题 四、阶段性传播语 五、媒体整合战略 四、阶段性推广计划 第一篇：区域市场调研及分析 一、青岛地产市场分析 2007年，青岛市房地产市场在国家和地方的一系列宏观调控政策下的影响下继续前行。提高存款准备金率、上调存贷款基准利率、修改物权法等政策的发布和实施，对青岛市房地产市场的发展产生深远的影响；同时，在青岛市政府于2007年1月提出的“两改、两增、两低、一稳定”工作目标的推动下，青岛市房地产市场正在经历着重大的变化。在供应的阶段性短缺及需求旺盛的拉动下，青岛市住宅市场销售价格持续上涨，涨幅有所回落。 1、宏观经济 2007年一批重大项目进入集中投入收获期，服务业发展进入高成长期，青岛市经济实力进一步增强。截止9月，全市国民生产总值达到人民币2,750.95亿元，同比增长16.5%。全年GDP突破3,700亿元，增长16%以上，人均GDP突破6,000美元。2003年以来，青岛市GDP增长率连续5年保持在16%左右，经济的高速增长为房地产市场的发展奠定坚实的基础。 2、土地市场 2007年青岛市内四区通过招牌挂共出让土地35宗（含工业用地4块），土地面积约121万平方米，成交金额约人民币66.98亿元。其中，采用挂牌方式出让地块28宗，采用拍卖方式出让土地7宗。从用地性质为住宅、商业等的土地出让看，四方区土地出让占到了整体的52%。 继2006年出让普通商品住房土地22宗以来，2007年本年度青岛市再次出让普通商品住房用地19宗，出让土地面积达50.8万平方米，规划建筑面积近110万平方米，普通商品住房土地供应力度继续加大。 3、住宅市场 住宅价格持续上涨 2007年，青岛市新建商品住房销售价格平均上涨6.8%，涨幅比上年同期低了0.4个百分点。分月度看，1至8月份，各月同比价格涨幅较小，仅由1月份的6.0%上升到8月份的6.8%。9至11月份各月同比涨幅分别为8.4%、9.0%和9.0%，涨幅均明显升高。在新建商品住房中普通住宅和高档住宅价格分别比上年同期上涨6.1%和10.4%。 成交量及成交额大幅增加 2007年青岛市住宅市场需求放量，成交量和成交额较2006相比均大幅增加。2007年1-10月青岛市住宅销售面积和销售额分别达到533.4万平方米和261.2亿元，同比分别增长26.7%和46.8%，全年销售面积达到700多万平方米。 截止到2007年年底，青岛市市内七区预售批准面积达到16,904套，共计205.52万平方米。在批准预售面积中，城阳区和崂山区所占的比重最大。根据2007年青岛市土地市场出让情况可知，未来1-2年之内市内四区将有249万平方米建筑面积住宅产品供应，市场供应较为充足。 4、2007年住宅市场关键词 户型之争：90/70政策绝不放松、 市内百平米落户的诱惑 保障扩容：?保障体系、廉租房扩容、经适房面向中产改造加速：18片旧城开改、1.66万套新房供回迁 房贷紧收：连续加息、二房”新政、“二房”定义 大鳄进驻：万科、中海、卓越、万达、绿城……调控升级：打击囤地、严禁捂盘惜售、交清地钱再发证 ? 5、2008年住宅市场预测 住宅市场经过近两年的宏观调控，多项政策出台形成的累积效应有可能在08年集中显现，奥运的利好在08年也将达到顶峰，由于刚性需求的存在，2008年上半年青岛住宅价格仍可能保持较快的上涨，但下半年随着调控的深入、调控效应的累加显现，以及奥运利好的减弱，青岛住宅价格预计将趋于平稳，全年的房价涨幅预计与07年持平或低于07年涨幅。 2008年青岛市房地产市场呈现以下趋势： 产品由弱变强。万科，绿城，卓越，中海的实质进入市场，其产品力逐渐释放，此将改变以往青岛地产产品市场粗放的格局，给品质生活带来新生。 房价由升变平。土地以及产品市场的改变不能立刻形成房价效应，但是能够延缓使房价走平。 土地由热变温。宏观大使的调控和拥湾发展的规划将使青岛土地市场趋于理性。但是青岛的市场地位不会让土地市场冷却。表面上热变温和，实际将暗流涌动。 疯狂购地变为消化吸收。08市场是理性回归的市场，购地的风险不再只是市场风险。 大肆扩张变为深扎稳打。经过扩张后带来的人力资源跟进等问题将是头等大事。均好性是购房重要指标。 均好性会成为2008年购房者评价楼盘的一个重要评估指标。总房款、地段价值会被