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地级市商业综合体的开发与运营规律 地级市综合体的开发规律——以苏州、徐州、泉州等城市为例 目录 一．我国地级市的消费特点 二．地级市商业综合体的选址 三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点－以苏州为例 四、地级市商业综合体的建筑策划—以徐州和泉州为例 五、地级市商业综合体招商与运营管理特点 一．我国地级市的消费特点 我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市，一类是发达城 市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市，一 类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹 江、芜湖、漯河，一类是不发达地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、 周口。 地级市消费一般特点 1.生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。 2.地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场 为主。 二．地级市商业综合体的选址 1.老城区选址 一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提 升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政 府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。 表1老城区综合体选址的风险控制 1 2.综合体在城市新区选址 我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和 国际化视野的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商 业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设 综合体具有自己的特点，我们进行了初步归纳分析，如表2所示： 表2城市新区综合体选址的SWOT分析 地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多 个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进 程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规 划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实 上能够集中力量发展金东新区，与义乌等加快一体化进程是最佳选择。 图1 金华市金东新区 新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部交通 便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。 泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复古代 泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合 适。 2 三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点—以苏州为例 发达地级城市具有中高端消费人群，例如，苏州就有多家五星级酒店和大型 会展中心设施。 表3发达地级城市综合体物业模型 苏州是我国发达地级城市的代表，不仅是吴文化的发源地，而且其经济实力 已经远远超越一般的省会城市。 苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达 到全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。 2007年苏州经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5700 亿元。全市实现社会消费品零售总额达到1245.5亿元，比上年增长18%。 2007年末全市户籍总人口624万人，比上年增加7.92万人，其中市区总人 口234.98万人，比上年增加4.83万人。 苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300 元，分别比上年增长14.7%和11%。 苏州具备发展城市综合体的必要条件，苏州圆融集团在苏州金鸡湖开发